나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505827 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2024.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의초등학교 남측 인근에 위치하는 "Ⅵ시그니처
오피스텔 101동 2층 205호"로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역이며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 2층 205호로서
(사용승인일 : 2020.12.31.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 일대는 완만한 경사지대이나 본건 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 업무시설
및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기
재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경505827 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 2층 205호

용도: 오피스텔 (주거용)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 12월 31일

총 층수: 14층 중 2층

전용면적: 59.01㎡ (약 17.85평)

토지면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

감정가: 247,000,000원

매각구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 숭의초등학교 남측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상황: 본건 서측 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 신한저축은행의 2023년 3월 3일자 가압류입니다.

등기부 현황:

* 소유권 이전(갑5, 2021.10.06) 및 상속(갑7, 2023.06.13) 등기 이력이 있습니다.

* 을구 순위 5번 주택임차권(을5, 2024.05.14, 김상훈, 205,000,000원)이 존재하나, 한국주택금융공사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력 있는 임차권으로 간주되지 않고 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 신한저축은행의 가압류(갑6, 2023.03.03, 19,038,321원)가 말소기준권리입니다.

* 형식적 경매 개시 결정(갑9, 2024.01.26)이 등기되어 있습니다.

등기부 채권 총액: 224,038,321원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (양도인: 김상훈)

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 15일

* 확정일자: 2022년 10월 31일

* 배당신고일자: 2024년 3월 13일

* 대항력: 없음.

인수 보증금: 0원. (한국주택금융공사의 확약서 제출로 대항력 있는 임차보증금은 인수되지 않습니다.)

주의사항: 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재된 생활권으로, 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변에 숭의초등학교가 있어 학군 및 주거 환경 관련 시설이 입지해 있습니다.

과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스' 지역이 현재 재개발을 통해 정리되고 있어 지역 환경 개선이 기대됩니다.

다만, 숭의동 일대에서 장례식장 밀집에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있어, 이는 지역 내 잠재적 환경 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육 시설: 숭의초등학교가 인근에 위치합니다.

교통 편의: 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 편리합니다.

건물 상태: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

이용 현황: 오피스텔(주거용)으로 현재 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되었거나 매각되지 않은 물건으로, 시장의 관심이나 가격 기대치, 또는 숨겨진 문제의 가능성을 시사할 수 있습니다.

특별매각조건: 일반적인 10%가 아닌 20%의 매수신청보증금이 요구되어 초기 자금 부담이 더 클 수 있습니다.

형식적 경매: 일반 경매와 달리 권리 관계가 복잡하거나 특별한 사정으로 인해 진행될 수 있습니다.

HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사 관련 채권 또는 보증금 인수 조건 변경 가능성이 있으나, 제출된 확약서로 인해 해결된 것으로 보입니다.

지역 환경 우려: 숭의동 일대 장례식장 밀집 관련 주민들의 우려가 있는 점은 장기적인 관점에서 고려해야 할 지역적 리스크입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, 기본적인 입지와 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 채무 부담이 없습니다.

다만, 재매각 이력과 20%의 보증금 요건은 신중한 접근을 요구합니다.

또한, 유사 면적의 오피스텔 시세가 감정가보다 낮은 수준에서 거래되고 있다는 점은 입찰가 산정에 있어 중요한 고려사항입니다. 한국주택금융공사 측의 확약서 제출로 임차인 관련 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2020년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수되는 부담이 없습니다.

주거용 편의성: 생활 편의시설 및 교통이 비교적 양호한 지역에 위치합니다.

임차인 관련 부담 없음: 대항력 없는 임차인이며, 보증금 인수 부담이 0원입니다.

지역 환경 개선: 과거 부정적이었던 지역 이미지(옐로하우스)가 재개발을 통해 개선되고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다.

시세 분석 결과, 유사 면적(약 59㎡)의 오피스텔 거래 사례가 1억 6천만 원대에서 확인되었습니다. 이는 감정가 대비 상당히 낮은 수준으로, 본건이 재매각 물건인 점과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 현재 시세를 반영한 입찰가 책정이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원이며, 권리 분석상 추가 인수 부담은 없습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 6천만 원에서 1억 9천만 원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 유사 물건의 최신 시세 변동, 그리고 입찰 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.