나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경58264 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 5-38 모던하우스 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2024.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 서울지하철 5호선과 6호선이 교차하는 "공덕역" 북동측 인근에 외치하며 주변환경은 아파트, 업무시설, 각종근린생활시설, 다세대주택 및 단독주택이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택, 근린생활시설 중 5층 501호 로서
외벽 : 화강암 돌붙임 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용돔
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 환재경보기, 도시가스개별난방, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 토지로서 부정형으로 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

동북으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<구도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

주택으로 사용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경58264 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 부동산정보

소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 5-38 모던하우스 1동 5층501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 포함)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택

토지면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물면적: 51.14㎡ (약 15.47평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가정보

감정가: 594,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 신공덕동 소재 서울지하철 5호선과 6호선이 교차하는 "공덕역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 단독주택이 혼재되어 있는 지역입니다. 본건은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(공덕역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 다수의 압류, 가압류, 가등기, 임차권 등기가 존재하나, 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 특정 권리는 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

총 등기부채권액: 640,655,814원

3.2. 말소기준권리

인천지방법원 2023카단2093 (수협은행 가압류, 2023.02.07. 접수)

3.3. 인수되는 권리

* 선순위가등기: 주식회사실버스타인터내셔널 (갑7, 2022.08.01. 접수)

본 가등기는 매수인에게 인수되며, 만약 가등기권자가 매매예약을 완결할 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 되는 매우 치명적인 위험이 있습니다.

* 대항력있는 임차권: 정재웅 (을5, 2023.08.31. 접수)

임대차보증금 530,000,000원이며, 전입일자는 2021.08.13, 확정일자는 2021.07.30입니다.

배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 정재웅

보증금: 530,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-07-30

대항력: 있음

배당신고일자: 2023-08-31

비고: 본 임차인은 본 건 부동산강제경매의 채권자(정OO)이기도 합니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상되기 때문일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 가능성은 항상 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 지하철 5, 6호선 공덕역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 직장인 수요가 높은 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 상업적 가치가 높습니다. 최근 인근 다세대 주택 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(51.14㎡)의 경우 2026년 5월 4.3억원, 2025년 12월 5.0억원 수준에서 거래되었습니다. 동일 건물(모던하우스, 5-38)의 소형 면적(28.85㎡)은 2025년 12월 3.55억원에 거래된 바 있습니다. 본건의 감정가 5.94억원은 이러한 최근 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5, 6호선 공덕역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 공덕역 주변으로 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 위험

가장 큰 위험은 소유권 이전 청구권 가등기(갑7)의 존재입니다. 본 가등기가 실행될 경우, 매수인은 투자금 전부를 잃을 수 있는 심각한 소유권 상실 위험에 노출됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.2. 기타 위험

감정가(5.94억원) 대비 최근 실거래가(4.3억~5.0억원)가 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 임차인이 거주 중으로 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공덕역 초역세권이라는 최고의 입지 조건을 갖추고 있으나, 소유권 상실 위험이 있는 선순위 가등기와 보증금 인수 가능성이 있는 대항력 있는 임차인이 존재하여 투자에 매우 신중해야 하는 물건입니다. 또한, 감정가가 최근 시세보다 높은 점도 고려해야 합니다. 이러한 중대한 권리상 하자를 감안할 때, 일반적인 경매 투자와는 다른 접근이 필요하며, 관련 법률 전문가와 심도 있는 상담을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토할 것을 강력히 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 공덕역 초역세권으로 교통, 상업, 행정 인프라가 집약된 지역입니다.

* 탄탄한 수요: 역세권 직장인 및 배후 주거지 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다. (단, 인수되는 권리 고려 필요)

* 미래 가치: 마포구 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 가등기 위험이 해결될 경우)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 51.14㎡ (약 15.47평)입니다.

최근 2026년 5월, 같은 건물(모던하우스, 5-38)의 유사 면적(53.17㎡) 물건이 4.3억원에 거래되었습니다.

2025년 12월, 인근 빌라(5-7번지, 46.68㎡)는 5.0억원에 거래되었습니다.

동일 건물(모던하우스, 5-38)의 소형 면적(28.85㎡)은 2025년 12월 3.55억원에 거래된 바 있습니다.

본건의 감정가는 5.94억원으로, 최근 거래된 유사 면적 물건의 가격(4.3억~5.0억원)보다 약 15~20% 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 소유권 상실의 위험이 있는 선순위 가등기(갑7)를 매수인이 인수해야 하는 심각한 하자가 존재합니다. 가등기권자가 매매예약을 완결할 경우, 매수인은 소유권을 완전히 잃게 되어 투자금 전액을 손해 볼 수 있습니다. 이러한 위험을 고려할 때, 정상적인 시장 가치 산정을 통한 입찰가 책정은 매우 어렵습니다.

만약 가등기권자와의 합의를 통해 가등기를 말소할 수 있다는 확약이 있고, 임차인의 보증금 전액을 인수하지 않아도 된다는 보장이 있다면, 최근 시세(4.3억원~5.0억원)를 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 현재 제공된 정보로는 이러한 위험 요소들이 해소되지 않았습니다.

가장 보수적으로 판단할 때, 본 건과 같은 심각한 권리상 하자가 있는 물건의 경우, 감정가 이하로 입찰가가 책정되는 것이 일반적입니다. 그러나 이 물건의 경우, 가등기 위험 자체가 소유권 자체를 위협하므로, 리스크를 감안한 입찰가는 사실상 산정하기 어렵습니다.

결론적으로, 본 건은 소유권 상실의 위험이 매우 높아 투자자에게는 극도로 위험한 물건으로 판단됩니다. 따라서 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 입찰을 고려한다면, 가등기 관련 리스크를 완벽하게 해소할 수 있다는 객관적인 증거가 확보되지 않는 한, 입찰 참여를 보류하거나, 최악의 경우를 상정하여 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 현재 정보만으로는 적극적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.