나이스옥션 법원경매 인천 2023타경543853 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1183-34 현대탑스빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해림 · 평가일 2023.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "성리초등학교"남서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 공동주택및 근린생활시설,업무시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 소재하여 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건물내 4층 403호로서
- 외벽: 드라이비트등 마감.
- 창호: 샤시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비,도시가스설비,소화전설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약12m의 포장도로, 남측으로 폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역,상대보호구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경543853 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1183-34 현대탑스빌 4층 403호

용도: 다세대주택

건축물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 403호

사용승인일: 2001년 12월 15일

감정가: 115,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.43㎡ (약 14.35평) (전용면적 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

특수물건정보: 재매각, 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "성리초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난합니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

* 도로: 북측으로 폭 약 12m의 포장도로, 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 6일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 5번 순위 주택임차권: 김 (보증금 150,000,000원)

* 접수일자: 2024년 7월 15일, 전입일자: 2021년 3월 31일, 확정일자: 2021년 3월 12일.

* 본 권리는 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부요약 및 물건명세서 상 '말소: 인수'로 명시되어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리(갑6)보다 선순위이거나 후순위인 대부분의 권리(갑7, 갑8 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-03-12

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 본건 경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

* 임차인: 이정훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 상기 김 임차인의 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. (대항력 및 '말소: 인수' 등기 확인)

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 상권과의 직접적인 연관성은 낮아, 배후 주거지의 특성을 강하게 띕니다.

5. 생활정보

* 교육: 성리초등학교가 인근에 있어 초등 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 의료: 휴내과, 인천기독병원, 우리의원 등 다양한 의료기관이 소재하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용 또한 원활합니다.

* 편의: 주거 밀집 지역 및 근린생활시설 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인은 150,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 본 건의 감정가가 115,000,000원임에도 불구하고 임차인의 보증금이 150,000,000원으로 더 높습니다.

* 이는 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기 어려울 가능성이 높으며, 매수인은 낙찰가 외에 임차인의 잔여 보증금을 추가로 부담해야 하는 큰 위험이 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 매각되지 않아 재매각되는 물건으로, 이전 입찰자들의 판단이나 유찰 사유를 신중히 검토해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높으므로 입찰 시 자금 준비에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 남동구 구월동에 위치한 본 다세대주택은 교육 및 교통 환경이 비교적 양호하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인 김 씨의 존재입니다. 150,000,000원의 보증금이 있으며, 이는 현재 감정가보다 높아 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가하며, 주변 시세와 비교했을 때 수익성 확보가 매우 어려운 위험한 물건으로 판단됩니다. 재매각 이력과 높은 매수신청보증금 또한 투자 결정에 신중을 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 인천 남동구 구월동이라는 지역적 입지

* 교육 시설 접근성: 성리초등학교 인접

9. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 주변 시세 분석 (최근 매매 JSON 정보 기반):

* 2026년 3월 거래된 유사 면적(약 12~15평) 다세대주택의 매매가가 45,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 확인됩니다.

* 이를 바탕으로 산정한 본 건의 시장 가치는 약 54,000,000원 ~ 81,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 권리 분석 상 인수되는 보증금: 150,000,000원 (김 임차인)

고려사항:

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 주변 시세(최대 81,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서, 낙찰가 외에 추가로 부담될 임차인 보증금을 고려하면, 수익성 확보가 매우 어려운 상황입니다.

'예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하되, 해당 물건의 높은 리스크를 반영해야 합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

투자 시 유의사항:

상기 예상 입찰가는 시장 가치 기반의 보수적인 추정이며, 실제 총 투입 비용(낙찰가 + 인수 보증금 150,000,000원)은 최소 190,000,000원에서 210,000,000원에 달하게 됩니다. 이는 현 시세(약 81,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 본 물건은 명백한 손실이 예상되는 고위험 투자 물건입니다. 임차인과의 협상, 실제 배당률 등 변수를 면밀히 검토해야 하며, 투자가치가 없거나 오히려 큰 손실을 볼 가능성이 매우 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.