나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101358 [1] 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 16층1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 부산지하철 2호선 ""냉정역"" 남동측 인근에 위치
하고, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 냉정역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건내 제16층 제1602호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 하이샷시이중창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로와 접하고, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)57-17번지 : 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이
지정구역(54m이하))<건축법>임.
(2)60-23번지 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m
이하))<건축법>임.
(3)60-24번지 : 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(54m
이하))<건축법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101358 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 16층1602호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 33,000만원

* 토지면적: 14.68㎡ (약 4.44평)

* 건물면적: 70.27㎡ (약 21.26평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

2.

3.

입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 부산지하철 2호선 "냉정역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 북측으로 광대로와 접하고, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한구역(54m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

권리분석

* 말소기준권리: 갑7, 2025년 4월 23일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리입니다.

* 선순위 임차권: 을구 3번, 2023년 11월 30일 접수된 주택임차권(권리자: 정 )이 존재하며, 보증금 29,500만원입니다. 이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않습니다.

* 소유권이전: 갑4, 2021년 11월 23일 접수된 주식회사삼림의 소유권이전 및 신탁등기 말소 내역이 있습니다.

* 인수 보증금: 매수인이 인수해야 하는 보증금은 총 29,500만원입니다.

* 기타: 본건은 공동담보로 진행된 물건입니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

상권분석

* 상권 특성: 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 부산지하철 2호선 냉정역 인근으로 직장인 및 유동인구 접근성이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 냉정역 이용이 편리하며, 대중교통 및 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

잠재적 리스크

* 임차권 인수 부담: 29,500만원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실투자금 부담이 커집니다.

* 업무시설 용도: 본건은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있어, 주거용 오피스텔과 달리 대출 규제나 세금 관련하여 차이가 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 33,000만원이나, 최근 거래 사례를 볼 때 실제 시장가치는 그보다 낮은 수준으로 파악됩니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

종합 의견

본 물건은 부산지하철 2호선 냉정역 인근에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 하지만 29,500만원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 채권액 33,911만원에 대한 강제경매로 진행되었으며, 감정가는 33,000만원입니다. 입찰 시 인수 보증금을 포함한 총 매수 비용을 신중하게 고려해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 냉정역 도보 이용이 가능한 역세권 단지입니다.

* 지역 내 인프라: 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* (추가적인 투자 포인트는 시장 상황 및 추가 분석을 통해 발굴될 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 92.19㎡)의 오피스텔이 2023년 11월경 21,501만원에서 21,603만원 사이로 거래되었습니다. 2025년 2월 거래된 18,600만원은 저층 거래로 보입니다.

이에 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 22,000만원으로 산정합니다.

본 입찰가는 인수 보증금 29,500만원을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 아래와 같습니다.

* 예상 입찰가: 22,000만원

* 인수 보증금: 29,500만원

* 총 예상 매수 비용: 51,500만원

이는 감정가 33,000만원보다 현저히 높은 금액이므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.