나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101352 [1] 부산광역시 사하구 신평동 10-70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 신평동 소재 ""신평초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,
단독주택, 각종 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하나, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지를 계단식으로 조성한 2필일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 골목길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 제2종일반주거지역(2023-03-29)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물로서

외벽 : 적벽돌 타일붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
① 본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

② 본건 건물은 인접 신평동 10-72번지 지상의 건물과 같은 날짜에 연접하여 건축되어
외관상 1동의 건물처럼 보이는바 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 건물은 인접 신평동 10-72번지 지상의 건물과 같은 날짜에 연접하여 건축되어 외관상 1동의 건물처럼 보이는바 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세 내역은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101352 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 신평동 10-70 (신주소: 부산광역시 사하구 장평로 328)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 201,965,000원

* 토지면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

* 건물면적: 252.00㎡ (약 76.23평, 제시외 7.50㎡ 포함)

* 건축년도: 1994년

* 구조: 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 신평동 소재 "신평초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 각종 상가 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 골목길과 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 페퍼저축은행 가압류 (2020.03.11.)

* 인수되는 권리:

본 건물의 경우, 등기부상 을구에 등재된 주택임차권 중 일부가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 인수됩니다.

총 인수 보증금은 95,000,000원입니다.

- 김영철 임차인: 보증금 25,000,000원 (등기일 2020.06.05.)

- 설순자 임차인: 보증금 20,000,000원 (등기일 2020.10.12.)

- 한국토지주택공사 임차인: 보증금 50,000,000원 (등기일 2022.12.12.)

* 기타 임차인 현황:

* 강 : 대항력 있음, 보증금/차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 김 : 대항력 없음.

* 김 : 대항력 있음, 보증금 18,000,000원, 확정일자 2021.06.07.

* 김 : 대항력 있음, 보증금/차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 김 : 대항력 있음, 보증금 25,000,000원, 확정일자 2016.07.05. (인수 대상)

* 김 : 대항력 있음, 보증금 16,000,000원, 확정일자 2009.03.26.

* 김 : 대항력 없음.

* 박 : 대항력 없음.

* 설 : 대항력 있음, 보증금 20,000,000원, 차임 60,000원, 확정일자 2016.03.14. (인수 대상)

* 이 : 대항력 있음, 보증금/차임 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (건물 소유권 이전 이력이 있는 인물과 동일 성명으로, 관계 확인이 필요합니다.)

* 최 : 대항력 없음.

* 최 : 대항력 있음, 보증금 10,300,000원, 차임 50,000원, 확정일자 2021.05.07.

* 한국토지주택공사: 대항력 있음, 보증금 50,000,000원, 확정일자 2016.10.31. (인수 대상)

* 기타 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 건물 용도: 본 건은 주거용 단독주택으로 이용 중입니다.

* 인근 시설: 신평초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 신평초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 총 95,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 미상 임차인: 대항력 있는 임차인 중 강 , 김 , 이 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상이거나 관계 확인이 필요합니다. 특히 이 임차인은 소유권자와 동일 성명으로 추가적인 주의가 요구됩니다.

* 건물 상태: 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려워, 실제 건물 상태와 평가 내역에 차이가 있을 수 있습니다. 준공 연도(1994년)를 고려할 때 노후화에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 인접 건물과의 관계: 본 건물은 인접한 신평동 10-72번지 건과 외관상 하나의 건물처럼 보여 혼동의 여지가 있으며, 이로 인한 경계, 점유 등에 대한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(7.50㎡)이 포함되어 일괄 매각되나, 이에 대한 정확한 활용 가치 및 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 신평동에 위치한 4층 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 건입니다. 감정가는 201,965,000원입니다. 권리 관계상 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 총 95,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 또한, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불확실하거나 관계 확인이 필요한 부분이 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 건물이 인접 건물과 외관상 유사하게 보여 혼동될 수 있고, 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신평초등학교 인근의 입지 조건은 긍정적이나, 교통 및 편의시설은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 단독주택으로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신평동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금을 정확히 파악하고, 이를 제외한 실질적인 취득 비용을 고려한 투자 계획 수립이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 단지나 건물을 찾기 어려웠습니다. 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들은 '다세대' 주택이며, 본건은 '단독주택'으로 규모(건물 252㎡) 또한 크게 다릅니다. 따라서 해당 정보만으로는 직접적인 시세 비교 및 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 201,965,000원이며, 인수되는 임차 보증금이 총 95,000,000원에 달하므로, 낙찰 시 실질적인 부담액은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

추가적인 현장 조사, 주변 단독주택 또는 상가주택의 정확한 시세 조사, 그리고 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가의 80% ~ 90% 범위를 기준으로, 인수되는 보증금을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.