나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101340 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3594 더샵 명지퍼스트월드 2단지 오피스텔 26층2602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '부산지방검찰청 서부지청' 서측 인근에 위치하는
더샵 명지퍼스트월드 2단지 오피스텔 26층 2602호로서 부근은 아파트단지 및 근린생활시설,
공공청사 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 26층 2602호로서
외벽: 치장석붙임 및 강화유리 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 강화유리 등의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비 및 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄한 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트), 근린생활
시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 35미터, 남측으로 폭 20-25미터, 동측으로 폭 25미터 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(2024-12-18)(광로3류
(W 42M~49M)(3-1)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-01-10)(대로2-107호)(접합), 대로
2류(폭 30m~35m)(2024-01-10)(대로2-111호)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(2017-06-28)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유
구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> 상대보호구역(2016-01-27)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2019-02-28)(외국교육기관 예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역(명지신도시 일원
중점경관관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101340 (1)

1.1. 2. 소재지

부산광역시 강서구 명지동 3594 더샵 명지퍼스트월드 2단지 오피스텔 26층 2602호

1.1. 3. 용도

오피스텔

1.1. 4. 감정가

123,000,000원

1.1. 5. 면적

토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

토지 지분: 14.2384㎡

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물 지분: 29.44㎡

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 8. 채권자

주OOOOOOO

1.1. 9. 건물정보

건축물명: 더샵 명지퍼스트월드 2단지

주용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설 (총괄표제부)

사용승인일: 2020년 7월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 26층

해당 층: 26층

호수: 2602호

오피스텔 총 호수: 260호

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '부산지방검찰청 서부지청' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공공청사 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 26층 건물 중 26층에 해당하며, 외벽은 치장석붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 강화유리 구조입니다.

1.2. 4. 토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 5. 인접 도로상태

북측 및 서측으로 폭 35미터, 남측으로 폭 20-25미터, 동측으로 폭 25미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류, 대로2류, 중로1류 등 도로계획이 있고, 경제자유구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 경매 채권자

주택도시보증공사 (강제경매)

1.3. 2. 말소기준권리

갑구 4번 수원시 압류 (2024년 11월 19일 접수)

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최정호)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022년 02월 24일

확정일자: 2022년 02월 24일

배당신고일자: 2024년 03월 08일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기 (2024년 03월 08일 접수)

1.3. 4. 권리분석 요약

* 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 을구 3번 주택임차권(최정호, 130,000,000원)은 말소기준권리(갑4 압류 2024.11.19)보다 앞서며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 물건명세서 상, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 이는 배당을 통한 일부 변제를 전제로 한 것으로 보이며, 전액 변제가 이루어지지 않으면 낙찰자가 인수하게 되므로 주의가 필요합니다.

1.3. 5. 등기부 요약

* 갑구 2번: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2020.09.28)

* 을구 3번: 주택임차권 (최정호, 130,000,000원), 말소: 인수 (2024.03.08)

* 갑구 3번: 소유권 이전 (박혜옥, 매매) (2022.03.02)

* 갑구 4번: 압류 (수원시), 말소: 말소 (2024.11.19) - 말소기준권리

* 갑구 5번: 강제경매 (주택도시보증공사, 136,659,990원), 말소: 말소 (2025.04.22)

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 위치 및 주변환경

부산 강서구 명지동의 '더샵 명지퍼스트월드 2단지' 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 공공청사 등이 밀집해 있습니다. 부산지방검찰청 서부지청이 인근에 있어 관련 업무 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 2. 교통 및 접근성

대로변에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 3. 업종 및 시설

주상복합 형태로, 오피스텔, 아파트, 상가 등이 복합적으로 입지하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 교통

시내버스 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

1.5. 3. 주거환경

신축급 오피스텔 단지로 쾌적한 주거환경을 제공하며, 주변 아파트 단지와 함께 형성된 주거 밀집 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

을구 3번 주택임차권(130,000,000원)은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 금액만큼 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

1.6. 2. 권리관계의 복잡성

선순위 임차권의 존재로 인해 배당 순위 및 인수 여부에 대한 철저한 분석이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고 '말소: 인수' 표기가 우선하며, 이는 잠재적 부담이 됨을 의미합니다.

1.6. 3. 임대관례 미상

기타 임대관례 및 특이사항이 미상으로 기재되어 있어, 공실 위험이나 예상 임대수익률 산정에 있어 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 더샵 명지퍼스트월드 2단지에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 오피스텔입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 주변 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석상, 1억 3천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 물건 투자의 성패를 가르는 핵심 요소이므로, 입찰 전 임차인의 예상 배당금 및 실제 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로서 상품성이 우수합니다.

* 우수한 입지: 명지신도시 내 주요 상업 및 주거 지역에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 접근성이 좋고, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

- 2026년 1월 29일 거래: 105,000,000원 (21층, 29.44㎡)

- 2026년 3월 18일 거래: 100,000,000원 (24층, 29.44㎡)

- 2026년 5월 22일 거래: 105,000,000원 (15층, 29.44㎡)

최근 매매가는 약 100,000,000원 ~ 105,000,000원 수준입니다.

* 인수 보증금: 130,000,000원 (대항력 있는 임차인, 낙찰자 인수 가능성 높음)

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인해 130,000,000원의 보증금을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 순수 매매가 외에 추가적인 부담이 발생함을 고려해야 합니다. '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 현재 시장 시세(약 100,000,000원 ~ 105,000,000원)보다 낮은 금액으로 입찰하여 인수 보증금을 상쇄할 수 있는 여력을 확보해야 합니다.

만약 낙찰자가 130,000,000원의 보증금을 전액 인수해야 한다면, 실제 총 매입 비용은 (입찰가 + 130,000,000원)이 됩니다. 최근 매매 시세가 100,000,000원 ~ 105,000,000원임을 감안할 때, 수익을 얻기 위해서는 총 매입 비용이 시장 가치보다 현저히 낮아야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 임차인 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

참고: 이 가격대에서 낙찰받더라도 총 매입 비용은 200,000,000원 ~ 220,000,000원에 달하므로, 본 물건의 실제 시장 가치가 최소 2억 원 이상이라고 판단될 때에만 투자 가치가 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인의 최종 배당 여부 및 예상 배당액을 확인하여 실제 인수될 금액을 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.