나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101325 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1552 다대대우아파트 103동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 중현초등학교 남동측 인근에 위치하는 다대대우아파트 103동
11층 1103호로서, 부근은 공동주택, 공원, 해수욕장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 '다대포해수욕장역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 건내 11층 1103호로서
-외 벽: 시멘몰탈위페인팅 마감
-내 벽: 벽지 마감
-창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대를 택지조성한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용증임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 제1종지구단위계획구역(공동주택), 도로(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및
군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101325 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈주식회사

1.2. 물건정보

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1552, 다대대우아파트 103동 11층 1103호

용도: 아파트

건축년도: 1998년 (1998년 9월 12일 사용승인)

총층수: 25층 중 11층

건물면적: 134.96㎡ (약 40.82평)

토지면적: 61.02㎡ (약 18.46평)

감정가: 580,000,000원

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, 중현초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 공원, 해수욕장 및 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통환경

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통으로는 인근 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 '다대포해수욕장역'을 이용할 수 있어 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 상대보호구역, 비행안전구역, 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 5월 7일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을7)이며, 채권액은 285,600,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 등기부상 또는 현황 조사상 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 등기부현황

집합건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당, 강제경매, 임의경매 기록이 확인됩니다.

가장 중요한 점은 말소기준권리 이후의 모든 압류, 가압류, 근저당, 경매 개시 결정 등이 매각으로 인해 소멸된다는 것입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 294,524,144원입니다.

최근 소유권 변동으로는 2023년 11월 21일 김 외 1명에게 증여(등기부갑18)가 있었습니다.

등기부상 권리자로는 김 (갑1), 김 외 1명 (갑2), 김 (갑4), 김 (갑5), 김 (갑10), 김 (갑11), 김 (갑12), 김 (갑16), 김 (갑17), 김 (갑18), 김 (갑19), 김 (갑20) 등이 확인되며, 채권자로는 한국자산관리공사, 서부산세무서, 금정세무서, 국민건강보험공단, 롯데캐피탈주식회사, 사하구 등이 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 지역으로서의 편의성이 높습니다. 직접적인 상권 활성화보다는 주거 안정성에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트단지정보

아파트명: 다대대우아파트

주소: 부산광역시 사하구 다대동 1552

세대수: 546세대 (총 5개동)

사용승인일: 1998년 9월 12일

최고층: 25층

주차: 총 984대 (JSON 데이터 기준)

전기차 충전기: 지상 20대, 지하 8대

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설

관리사무소 연락처: 051-264-5733

5.2. 아파트 면적정보

본 건의 전용면적은 134.96㎡ (약 40.82평)입니다.

동일 단지 내 99.92㎡ (약 30.25평) 면적의 주택도 거래 및 임대 사례가 있습니다.

단지 전체의 면적 정보는 다음과 같습니다.

총 대지 면적: 81,183.47㎡

총 전용 면적: 68,432.16㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 제한

비행안전구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 과거 시설 및 주변 환경

과거 다대동에 쓰레기 소각장이 있었으나, 2013년 가동 중지 후 현재는 교육·문화·관광 복합시설로 개발 계획이 진행 중인 것으로 확인됩니다. 따라서 현재 운영 중인 혐오 시설로 인한 직접적인 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

주변에는 다대포 해수욕장, 다대포 바다누리길, 아미산 전망대 등 긍정적인 시설들이 다수 위치합니다.

6.3. 중복병합사건

사건 번호가 중복으로 병합되어 진행되는 점은 절차상의 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 사하구 다대동의 대단지 아파트 내 11층 물건으로, 지역의 안정적인 주거 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 134.96㎡의 중대형 평형으로, 최근 거래된 동일 면적 물건(2층, 383,000,000원) 대비 감정가(580,000,000원)가 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 명확하나, 비행안전구역 지정 등은 장기적인 관점에서 고려할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 부산 사하구 지역의 대단지 아파트라는 점

* 도시철도 1호선 '다대포해수욕장역' 인근 역세권 입지

* 다대포 해수욕장, 공원 등 쾌적한 생활 및 여가 환경

* 전용면적 134.96㎡ (약 40.82평)의 중대형 평형으로 실거주 및 투자 가치 기대

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 580,000,000원입니다. 그러나 동일 면적(134.96㎡)의 최근 매매 사례로는 2026년 3월 21일 2층 물건이 383,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본 건은 11층으로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으나, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 2층 매매가 383,000,000원에 11층의 층수 가치를 고려하여 약 10~15% 정도의 추가 가치를 반영하면 421,300,000원에서 440,450,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 435,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.