나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6088 [1] 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리구조 슬라브지붕 5층 건물로서 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6088 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 963-63 글로리수 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 24.17㎡ (약 7.31평)

토지지분: 24.172115986181762㎡

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물지분: 27.8369㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 다세대 주택으로 이용중

건축정보:

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

총 층수: 5층

해당 층: 2층

세대수: 16세대

전용면적: 27.84㎡

주차 대수: 8대

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '배산역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

도로상태: 북측으로 약 5M, 남측으로 약 3M 내외의 도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 06월 25일 접수된 서부산새마을금고 근저당권 (을1)이며, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

채권총액: 등기부채권 총액은 2,877,626,295원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이지은

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 11월 13일

* 배당신고일자: 2023년 11월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 (을2)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

기타 권리사항: 소유권보존, 소유권이전, 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

인근 시세 분석:

* 최근(2026년 4월) 인근 '후스' (210-16번지, 22.307㎡, 5층) 매매가 20,000만원 (평당 약 2,963만원).

* 인근 '아트누보빌' (438-7번지, 51.71㎡, 2층) 매매가 17,500만원.

* 인근 '동해빌라' (805-4번지, 74.73㎡, 3층) 매매가 16,500만원.

시세 비교:

본건의 전용면적은 27.84㎡(약 8.42평)이며, 감정가는 193,000,000원입니다. 평당 감정가는 약 2,280만원으로, 최근 유사 신축 빌라인 '후스'의 평당 매매가(약 2,963만원) 대비 약 23% 낮은 수준입니다. 이는 비교적 신축 건물임을 감안할 때 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설: '망미중학교'가 인근에 있으며, 주위로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통시설: 지하철 3호선 '배산역'이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

기본 설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 현장 조사 및 주변 지도 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 본건의 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 중인 임차인 또는 소유자의 명도 저항 가능성이 있습니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 채무 규모가 크거나 관련하여 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상으로는 말소될 권리만 확인됩니다.

토지이용계획 제한: '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. (주거용 건물 이용에는 큰 영향 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 다세대주택으로, 2020년경 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리 부담이 없으므로, 권리 관계는 매우 안전한 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

인근 지하철역(배산역) 역세권이며 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상 등 명도 관련 사항은 추가 확인 및 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건입니다.

신축 건물: 비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.

역세권 입지: 지하철 배산역 인근으로 교통이 편리합니다.

시세 대비 경쟁력: 주변 신축 빌라 시세 대비 낮은 감정가로 투자 매력이 있습니다.

안정적 수요: 주거지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 193,000,000원이며, 평당 감정가는 약 2,280만원입니다.

최근 인근 신축 빌라 매매가를 고려할 때, 평당 2,700만원 ~ 2,900만원 수준을 예상할 수 있습니다.

이를 본건 면적(8.42평)에 적용하면 약 227,340,000원 ~ 244,180,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 본건은 2층이며, 낙찰 후 명도 비용, 세금, 수리비 등을 고려해야 합니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근 시 감정가 수준, 적극적인 접근 시에는 시세 상단까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.