나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1671 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 528-40 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 초읍동 소재 ""부산진고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 조성된 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈀~㈁)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및
부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지
평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물로서

외벽 : 타일붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 ""다세대주택""으로 등재되어 있으나, 현황""단독주택""으로 이용중인 것으로 탐문조사
되니, 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈀~㈂은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음.
(별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

공부상 ""다세대주택""으로 등재되어 있으나, 현황""단독주택""으로 이용중인 것으로 탐문
조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
본건 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근
유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니
경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으나, 현황 '단독주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경1671 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 초읍동 528-40

* 용도: 단독주택 (공부상 '다세대주택'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중)

* 감정가: 306,596,360원

1.3. 면적 및 구성

* 토지면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 122.14㎡ (약 36.91평)

* 건물 제시외면적: 10.20㎡ (약 3.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

* 건물 구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물

* 외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

* 창호: 샤시창 구조

* 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '부산진고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 완경사지에 조성된 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

* 역사문화환경 보존지역 (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)에 해당합니다. (자세한 사항은 문화체육과 문의 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부상 소유권은 김이봉에게 있으며, 1989년 8월 18일 매매를 원인으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 대구은행의 근저당(120,000,000원, 2020.11.20 접수)이 존재합니다.

* 남미경의 근저당(100,000,000원, 2021.12.28 접수)도 확인됩니다.

* 현재 사건번호 2025타경1671 (1)의 임의경매 개시 결정(채권자: 남미경, 2025.04.24 접수)이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. (주의 필요)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

* 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근의 최근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 평당 약 161만원 ~ 236만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. (전용면적 기준)

* 초읍골드빌 (42.745㎡) : 100,000,000원 (2026.04.11)

* 해강아트빌 (74㎡) : 175,000,000원 (2026.04.07)

* 초읍파크 (65.28㎡) : 105,000,000원 (2026.04.07)

* 본건은 단독주택으로, 다세대주택과는 면적 및 토지 이용 형태에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산진고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 검색 결과, 부산진구 초읍동은 부산어린이대공원, 부산시민공원 등 녹지 공간과 접근성이 좋은 지역으로 파악됩니다.

* 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 서면 등 도심 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

4.3. 주변 환경 특이사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 현재 '단독주택'으로 이용 중이나 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 차이가 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 거래 시 확인이 필요한 사항입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 용도와 현황 불일치

* 건물이 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으나, 현황은 '단독주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 재산권 행사, 매매 등에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 이로 인해 건축법, 주택법 등 관련 법규 저촉 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 내부 확인의 어려움

* 감정평가 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 관련 공부에 의존하여 평가되었습니다.

* 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 직접 확인해야 합니다.

5.3. 임대차 관계 미확인

* 임대관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인이나 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. (본건의 경우 인수 보증금 0원으로 신고되어 있어 대항력 있는 임차인 확인이 더욱 중요합니다.)

5.4. 토지이용 제한

* 역사문화환경 보존지역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (문화체육과 문의 필요)

6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 초읍동에 위치한 토지와 건물입니다. 부산진고등학교 인근으로 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 주변으로 주택 및 자연림 등이 형성되어 있습니다. 다만, 공부상 '다세대주택'으로 등록되어 있으나 실제로는 '단독주택'으로 이용 중인 점, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 등기부상 채무 총액은 2.2억원으로 감정가 대비 낮은 편이나, 현황과 공부상 차이 및 임대관계 미상 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 부산 도심권에 위치하여 기본적인 입지 가치를 가지고 있습니다.

* 토지면적 129㎡ (약 39평)으로 비교적 넓은 편입니다.

* 현재 감정가 3억 6백여만원 대비 채무 총액이 2.2억원으로, 인수되는 권리가 적어 명확한 권리 분석 하에 접근 가능합니다.

* 공부상 '다세대주택'이나 현황 '단독주택'으로의 이용은, 향후 용도 변경 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 될 수 있습니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 306,596,360원입니다.

최근 인근 다세대주택의 매매 사례는 ㎡당 약 161만원~236만원 수준을 보였으나, 본건은 단독주택으로 면적 및 이용 형태가 다르므로 직접적인 비교가 어렵습니다.

건축물대장상 '단독주택' 용도가 명시되어 있고, 2층 건물에 122.14㎡의 연면적을 가지고 있습니다.

현황과 공부상 용도 불일치, 내부 확인 미흡 등 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 임대관계 미상인 점과 토지이용 제한(역사문화환경보존지역) 등을 감안합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

* 감정가 90% 수준: 약 275,936,724원

* 감정가 95% 수준: 약 291,266,543원

종합적인 현장 조사를 통한 시세 재확인 및 법률 검토 후, 최종 입찰가는 약 2억 8천만원 ~ 2억 9천 5백만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(상세한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 가치 산정 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.