나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21836 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 343-3 수목하우스 101동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 ""양정초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 수목하우스 제101동 제2층 제203호로서, 본 건물은 총2개동 24호(오피스텔)/46세대(공동주택(도시형생활주택))로 구성되어 있으며, 부근은 아파트, 소규모 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 금융기관, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선""양정역""이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2015.01.30.)

외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하며, 기계식 주차설비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21836 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 343-3 수목하우스 101동 2층203호

용도: 오피스텔 / 공동주택(도시형생활주택)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 10.49㎡ (약 3.17평)

토지지분: 10.4918㎡ (약 3.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.10㎡ (약 18.79평) - 전용면적

건물지분: 62.1㎡ (약 18.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2015년 01월 30일

총 세대수: 46세대 (공동주택), 24호 (오피스텔)

총 동수: 2개동

건축물대장상 총 면적: 3099.08㎡ (101동 연면적)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 소규모 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 금융기관, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

본 건물은 총 2개동으로 구성되어 있으며, 본 건은 101동 2층 203호입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

주변 입지 조건 및 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 채권액은 161,363,114원입니다.

권리분석 결과, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 현황 참조)

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

- 임차인: 홍상희 (마스킹: 홍 )

- 보증금: 157,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019년 07월 01일

- 확정일자: 2019년 06월 13일

- 배당신고일자: 2023년 12월 19일

- 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

집합건물 등기부 요약:

- 갑6 (2025-04-24 접수): 강제경매 (주택도시보증공사, 161,363,114원) - 말소 예정

- 을7 (2023-12-19 접수): 주택임차권 (홍상희, 157,000,000원) - 인수

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(임대차보증금 157,000,000원, 전입일자 2019.07.01. 확정일자 2019.06.13.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 배당으로 전액 변제될 가능성이 높다는 의미로 해석될 수 있으나, 명시된 인수 조항으로 인해 낙찰자는 이 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산진구 양정동에 위치한 오피스텔/공동주택 밀집 지역에 속합니다.

인근에 양정초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

"일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역"으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

전반적으로는 주거 및 업무, 상업 기능이 복합된 지역으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 01월 30일에 사용승인되었습니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등으로 이루어져 있습니다.

이용 상태는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

위생 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

기계식 주차설비가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 홍상희 씨는 157,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력을 갖추고 있습니다. 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있지만, "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 물건명세서 내용과 등기부 상 "말소: 인수" 표시는 해당 보증금 인수 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 방화지구, 시가지경관지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 도시관리계획 입안 중인 사항도 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

공동담보, 선순위임차권: 이 물건은 공동담보로 묶여 있으며, 선순위 임차권이 존재합니다. 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동에 위치한 오피스텔로서, 비교적 양호한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2015년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 액수(157,000,000원)가 감정가(158,000,000원)와 거의 일치하는 수준이므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 상당한 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

양정역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거용 오피스텔로서 소형 주거 공간 수요가 꾸준히 있습니다.

주변에 생활 편의시설 및 교육 시설(양정초등학교)이 잘 갖춰져 있습니다.

단, 임차인 보증금 인수 위험과 관련된 리스크 프리미엄을 고려하여 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

최근 매매가 (2025년 6월): 150,000,000원

토지면적: 10.49㎡ (약 3.17평)

건물면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 명시된 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기... 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구를 종합적으로 고려할 때, 임차인 보증금 157,000,000원에 대한 인수 가능성은 매우 중요한 리스크로 작용합니다.

이러한 인수 위험과 최근 매매가, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가의 약 80% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 126,400,000원 (12640만원)

이는 감정가 158,000,000원의 80% 수준이며, 실제 인수 시 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여 총 부담액을 산정해야 합니다. (총 예상 부담액 = 입찰가 + 인수해야 할 임차보증금 잔액 - 배당받을 수 있는 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.