나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21732 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1466-4 비스타빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '미남초등학교' 남서측 인근에 위치하는 비스타빌 40
1호, 501호로서, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건내 4층 401호, 5층 501호로서(사용승인일:2019.02.08),

외벽 : 하부 화강석 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호1(401호) : 다세대주택,
기호2(501호) : 주거용 오피스텔.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5~ 6미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(온천5 재개발사업 지구단위계획구역), 정비구역<도시
및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21732 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1466-4 비스타빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

토지지분: 24.987435794484426㎡ (약 7.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.8902㎡ (약 12.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온OOOOOO (온천새마을금고)

특이사항: 재개발구역, 공동담보

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 재개발구역, 공동담보

3층 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '미남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물로, 2019년 2월 8일에 사용승인되었음. 외벽은 하부 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있음.

전유부분 401호는 해당 건물 4층에 위치함.

* 이용상태

기호1(401호): 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(온천5 재개발사업 지구단위계획구역), 정비구역<도시 및 주거환경정비법>에 해당함.

* 공부와의 차이

공부와의 차이는 없음.

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상

기타: 없음.

4층 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 박서연 (박 )

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-27

확정일자: 2019-09-27

배당신고일자: 2023-12-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 보증금 미상의 임차인과 달리 낙찰자에게 부담이 되는 권리는 없습니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 박봉운 (2019-02-15 접수)

- 소유권이전: 이주희 (2019-12-23 접수)

- 근저당권: 온천새마을금고 (2019-02-15 접수, 채권액 432,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 박서연 (2023-12-11 접수, 보증금 125,000,000원) - 말소

- 가압류: 주식회사비에스아이종합건설 (2022-04-20 접수, 200,000,000원) - 말소

- 가압류: 이우영 (2023-08-22 접수, 40,000,000원) - 말소

- 압류: 동래구(부산광역시) (2023-09-06 접수) - 말소

- 근저당권: 김나정 (2024-04-15 접수, 13,000,000원) - 말소

- 압류: 동래세무서장 (2025-02-14 접수) - 말소

- 압류: 부산광역시 (2025-03-14 접수) - 말소

- 임의경매: 온천새마을금고 (2025-04-24 접수, 164,407,250원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

- 압류: 동래구(부산광역시) (2025-05-15 접수) - 말소

등기부채권 총액: 810,000,000원

5층 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 유사 부동산의 거래 가격은 다음과 같습니다.

- 명륜역대원칸타빌 (2014년 준공, 22.15㎡): 70,000,000원 (2026년 4월 거래)

- 금정산아름파크 (2017년 준공, 40.17㎡): 165,000,000원 (2026년 4월 거래)

- 백민빌라(307-9) (2002년 준공, 30.3㎡): 125,000,000원 (2026년 4월 거래)

본건 물건은 전용면적 40.89㎡로, 최근 거래된 금정산아름파크(40.17㎡, 165,000,000원)와 면적이 유사합니다. 해당 거래의 제곱미터당 가격은 약 4,107,789원입니다. 본건 건물은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여, 유사 면적 거래 사례를 참고할 때 165,000,000원 이상의 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

6층 생활정보

* 편의시설

인근에 '미남초등학교'가 소재하며, 주변 지역은 주택과 근린생활시설이 혼합된 생활권입니다. 상세 편의시설은 주변 시세 분석에 활용된 '명륜역대원칸타빌', '금정산아름파크', '백민빌라' 등의 위치 정보를 통해 파악할 수 있습니다.

* 교육시설

미남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

* 교통시설

시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

7층 잠재적 리스크

* 재개발 구역 지정

본건은 '온천5 재개발사업 지구단위계획구역' 및 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재개발 사업 진행에 따른 가치 상승 잠재력이 있으나, 사업 진행 상황 및 일정에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 재매각 물건

본건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 이전 경매에서 입찰자가 부족했거나, 예상치 못한 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 재매각 사유를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 공동담보

공동담보물건으로, 채무액이 크거나 다른 담보물의 경매 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액

등기부등본 상 채무 총액이 810,000,000원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건의 담보 가치 대비 채무 규모를 보여주는 지표입니다.

8층 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경21732 (1) 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 다세대주택입니다. 2019년 준공된 신축 건물로, 재개발 구역 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 모든 채무가 말소되는 조건이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 인근 실거래가가 상대적으로 낮게 형성되어 있다는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

9층 투자 포인트

* 신축급 건물

2019년에 건축된 건물로 비교적 신축이며, 깔끔한 상태 유지 및 선호도 높을 것으로 예상됩니다.

* 재개발 사업 추진 기대

온천5 재개발사업 구역에 속해 있어, 사업 완료 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확

모든 인수해야 할 권리가 없어, 낙찰 후 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

10층 예상 입찰가

본건은 감정가 236,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가가 165,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 재매각 물건인 점과 신축 건물임을 고려하여, 시세 반영 및 경쟁 낙찰 가능성을 고려한 적정 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 물건 조사 및 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.