나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11346 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 소재 '현천마을회관' 북동측 인근에 위치하 며, 부근은 마을주변 농경지대로서 농경지, 단독주택, 임야 등이 위치하고 있어 제반 주위환 경은 보통시됨.

교통상황

대상토지까지 차량출입 불가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상토지는 완경사지대의 자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 농경지(과수 원)로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역(폐수) <물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 제시외수목(감나무)이 소재하여 개략적인 주수를 확인하여 수종, 규격 등을 참작하여 일괄평가하였으며, 대상토지는 감정평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 감 정평가하되, 제시외수목으로 인하여 영향받는 토지가격은 감정평가명세표 비고란에 별도 부 기하였는 바, 경매 진행시 소유권관계 및 일괄처분 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

제시외 수목(1-1) 매각 포함.
지목 '전'이나 현황 '과수원'으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-2

* 토지 면적: 934.00㎡ (약 282.55평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.2. 물건 현황

* 용도: 전 (현황 과수원으로 이용 중)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 329,032,000원

* 매각 대상: 토지

1.4. 사건 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11346 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에프앤에이치2312유동화전문유한회사

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 소재 '현천마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 대상 토지까지 차량 직접 출입은 불가능합니다.

* 인접지를 경유하여 출입이 가능하며, 지적도상 맹지입니다.

* 대중교통 사정은 위치 및 통행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (200m, 300m), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권은 김해김씨행와공종중에서 시작하여 서석만 외 1명, 조원철을 거쳐 현재 소유권 이전 중에 있습니다.

* 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2017.07.21. 접수, 252,000,000원)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 채권 총액은 376,989,421원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 농협은행주식회사의 근저당권 (2017.07.21. 접수)

* 소멸되는 권리: 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없습니다. (다만, 물건명세서 상 지상권개요는 공란으로 비어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계를 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 주변이 농경지, 단독주택, 임야 등으로 구성되어 있어 전형적인 농촌 및 주거지역의 특성을 보입니다.

* 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

* 가장 가까운 편의시설 및 주거환경은 '현천마을회관' 인근 지역의 생활권을 공유할 것으로 보입니다.

* 차량 접근성이 제한적이므로, 생활 편의시설 이용에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 형상 및 맹지

* 토지는 자체 지반 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지이나, 지적도상 맹지로 도로 접근에 제약이 있습니다. 이는 토지 활용에 제한 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 수목

* 지상에 제시외 감나무 등 수목이 소재하며, 이는 감정평가 시 일괄 평가되었으나 경매 진행 시 소유권 및 일괄 처분 여부를 재확인해야 합니다.

6.3. 향후 개발 영향 (도시개발구역)

* 본 토지가 포함된 '내곡지구 도시개발사업'이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 토지 가치 상승 또는 용도 변경 가능성이 있습니다.

* 다만, 대규모 개발 사업 진행 상황 및 인허가 변동에 따른 영향을 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 환경 및 혐오시설 가능성

* 대상지 주변에는 대규모 도시개발 사업이 추진되고 있으며, 창원시 북면 지역에는 물재생센터가 운영되고 있습니다.

* 과거 레미콘 공장 설립 승인 사례가 있었던 점으로 보아, 과거 또는 현재의 소규모 산업 활동 가능성은 있으나, 현재 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 도시개발구역 등으로 지정되어 신규 혐오시설 입지는 제한될 것으로 보입니다.

* 다만, 개발 과정 및 주변 환경 변화에 따른 민원 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 유동화 물건

* 유동화 물건으로 채권 회수를 위한 경매이므로, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

7.2. 도시개발사업 구역 내 위치

* 창원 북면 내곡지구 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.3. 권리관계 단순성

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 명확하고 단순합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 위험이 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 북면 내곡리의 토지로, 현재는 '전'이나 '과수원'으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 인접지 경유 접근이 가능합니다. 대규모 도시개발사업 구역 내 위치하고 있어 향후 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 차량 접근성, 제시외 수목 처리, 그리고 대규모 개발 사업의 진행 상황 및 주변 환경 변화에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 329,032,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려 사항: 제시외 수목 관련 명확화, 맹지 관련 활용 방안 검토, 도시개발 사업 진행 상황 및 미래 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가 정보 수집을 통해 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.