나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10999 [1] 경상북도 구미시 도량동 112 제108동 제15층 제1506호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10999 [1] 경상북도 구미시 도량동 112 제108동 제15층 제1506호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10999
• 주소: 경상북도 구미시 송동로 93 한빛타운
• 용도: 아파트

김천지원 경매1계 2025타경10999 | 소재지: 경상북도 구미시 송동로 93 한빛타운 | 감정가: 52,000,000원 | 최저가: 36,400,000원 | 용도: 아파트

1. 김천지원 2025타경10999 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

본 보고서는 김천지원 2025타경10999 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 상세 분석을 담고 있습니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경상북도 구미시 도량동에 위치한 아파트입니다.

1.1. 2. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 112 제108동 제15층 제1506호에 소재하고 있습니다. 주변 일대는 주택, 상가, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다. 특히 '도량초등학교' 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 제15층에 위치한 전용면적 46.80㎡ (약 14.16평)의 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 바닥은 장판지 및 타일 마감으로 되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소화전 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 4. 토지 정보

건물이 소재한 토지는 부정형의 토지로서 자체지반은 등고평탄합니다. 토지 면적은 27.45㎡ (약 8.30평)이며, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 5. 권리 분석

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2024.5.2. 등기, 임대차보증금 4,000만 원)가 존재했으나, 임차인인 한국토지주택공사(LH)가 대항력 포기서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 낙찰 후 소멸되어 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 이는 본건 매수 시 중요한 긍정적 요인입니다.

1.1. 6. 감정평가 요약

본 건의 감정평가액은 52,000,000원입니다. 감정평가서에 따르면, 본건은 통상적인 동유형 건물의 일반적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 및 거주자 부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태 등은 참고 자료를 통해 파악되었습니다.

1.1. 7. 면적 정보 (전용, 공급, 토지)

전용면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

분양면적: 제공된 정보에는 명시되지 않았습니다.

토지 지분 면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 서측 및 남측으로는 폭 약 6미터의 도로, 북측으로는 왕복 2차선 도로, 동측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활한 편입니다.

2.2. 주변 편의시설

본건은 도량초등학교 인근에 위치하며, 주위 일대에 주택 및 상가, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 교육 환경

도량초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 도량초등학교 병설유치원 등 교육 시설 접근성이 좋습니다. 구미시 강서 지역의 핵심 학군지로 평가받는 지역에 속해 있어 교육 환경이 우수하다는 장점이 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 지역 특성

본건이 위치한 도량동은 구미시 내에서도 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 근린 상가들이 함께 발달한 지역입니다.

3.2. 잠재적 상권 가치

주거 밀집 지역의 특성상 안정적인 소비층을 기반으로 한 상권이 형성되어 있으며, 학군과 연계된 교육 관련 상권의 잠재력도 기대해볼 수 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 주거 편의성

초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 편리하며, 주거 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 생활 인프라

단지 주변으로 다양한 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 권리 분석 상세

5.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리보다 후순위인 임차권(을구 7번)이 존재하였으나, 임차인이 대항력 포기서를 제출함에 따라 인수 부담이 없습니다. 기타 권리사항은 명확히 확인되지 않으나, 등기부 등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 특이사항 및 주의점

가장 큰 특징은 한국토지주택공사(LH)의 임차권이 대항력을 포기했다는 점입니다. 이는 낙찰자가 명도에 대한 부담을 크게 덜 수 있음을 의미합니다. 감정평가 시 내부 접근이 제한적이었던 점을 고려하여, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6. 감정가 및 시장 분석

6.1. 감정평가액

본 건의 감정평가액은 52,000,000원입니다. 이는 해당 지역 아파트 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 경매 특유의 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6.2. 주변 시세 비교

주변 아파트 시세 조사 결과, 도량동 일대의 아파트 매매가는 전용면적 60㎡ (약 18평) 기준으로 1억원 중반대에서 2억원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다 (2025년 12월 기준, 거래 사례별 상이). 본 건의 감정가는 이러한 시세 대비 낮은 수준으로, 적극적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 명도 관련 리스크

을구 7번 임차권이 대항력을 포기하였으므로 법적 명도 절차상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유자와의 원만한 협의를 통해 명도를 진행하는 것이 시간 및 비용 절감 측면에서 유리할 수 있습니다.

7.2. 물건 상태 및 수리 리스크

감정평가 당시 내부 확인이 제한적이었던 만큼, 실제 물건의 내부 상태는 노후화되거나 수리가 필요한 부분이 존재할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 건물의 전반적인 상태를 꼼꼼히 확인하고, 예상 수리비를 산출하는 것이 중요합니다.

7.3. 지역 리스크 (혐오시설 등)

현재 파악된 정보와 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 전반적으로는 산업단지 등의 시설이 발달해 있으며, 쓰레기 소각로 증설 등 지역 주민들의 민감한 사안이 존재할 수 있습니다. (참고: 구미시는 산업단지로 성장한 도시이며, 쓰레기 소각로 증설 사업에 주민 반발이 있는 것으로 파악됩니다.) 그러나 본건 소재지 주변에서 직접적인 혐오시설이나 주민 반발이 심한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 메리트

본 건은 감정가 52,000,000원으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 또한, 한국토지주택공사(LH)의 임차권 대항력 포기로 인해 명도 부담이 없어 투자 진입 장벽이 낮습니다.

8.2. 향후 가치 상승 요인

구미시는 산업단지가 발달한 지역으로, 지속적인 도시 발전과 함께 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 도량동은 학군이 우수하여 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 낮은 감정가와 임차권 대항력 포기라는 명확한 장점을 가진 경매 물건입니다. 도량초등학교 인근의 우수한 교육 환경과 도심 접근성을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 다만, 내부 상태 확인 및 예상 수리비 산출 등 철저한 현장 조사가 선행되어야 하며, 이를 통해 투자 가치를 극대화할 수 있을 것입니다. 신중한 접근을 통해 좋은 결과를 얻으시길 바랍니다.

법원 정보

김천지원 경매1계