나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502311 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 ""계룡스파텔"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 등은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 바, 교통사정 등은 무난시 됨.

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물로서,
·외 벽 : 외장석재 등 마감
·내 벽 : 벽지 등 마감
·창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 공동주택(아파트:도시형생활주택)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로 및 북측으로 보행자전용도로를 이용 중임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 629-1번지, 9층 903호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경502311(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO이며, 감정가는 70,000,000원입니다.

토지 면적은 6.27㎡ (약 1.9평)이며, 건물 면적은 16.87㎡ (약 5.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물 정보에 따르면, 건물은 2014년 1월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물이며, 해당 호실은 9층에 위치합니다.

용도는 공부상 공동주택(도시형생활주택)이며, 건축물대장상 공동주택 및 제2종 근린생활시설로도 기재되어 있습니다.

전용면적은 16.87㎡이며, 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 정방형이며 주상복합 용도로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 중로, 북측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 소로3류, 중로3류, 특수도로(보행자전용도로)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건 명세서 상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권(김채은, 2025년 2월 20일 접수)이 있습니다.

해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김채은

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 16일

확정일자: 2023년 2월 8일

배당신고일자: 2025년 2월 20일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 보증금 65,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인입니다.

* 등기부 요약

소유권보존: 송규복 (2014-01-29)

주택임차권: 김채은 (65,000,000원, 2023-02-08 확정, 2023-02-16 전입) - 인수

가압류: 김용주 (78,000,000원, 2024-02-14) - 말소기준권리

압류: 서대전세무서장 (2024-11-28) - 말소

강제경매: 김채은 (65,000,000원, 2025-04-23) - 말소

압류: 대전세무서장 (2025-07-31) - 말소

* 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 김채은 씨의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 물건입니다. 즉, 낙찰가 외에 65,000,000원의 추가 비용이 발생합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 소재한 대전광역시 유성구 봉명동은 아파트, 오피스텔, 상업시설이 밀집된 지역으로, 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

특히 "계룡스파텔"은 해당 지역의 대표적인 주거/상업 복합 건물로 알려져 있습니다.

* 최근 거래 사례 (JSON 분석 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 "덕주빌라"(1996년 준공, 35.52㎡)는 2025년 8월 4,700만원 ~ 4,800만원에 거래되었습니다.

또한, "플러스빌리지"(2010년 준공, 68.83㎡)는 2026년 5월 19,000만원에 거래되었습니다.

다만, 본건은 도시형생활주택(16.87㎡)으로, 제공된 "다세대" 주택과는 건물의 종류 및 면적 차이가 있습니다. "덕주빌라"의 거래가는 면적 대비 낮은 수준으로, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. "플러스빌리지"의 거래가는 1㎡당 약 276만원 수준으로, 본건 감정가(1㎡당 약 415만원)와는 차이가 있습니다.

임대 관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

주거, 상업시설이 혼재된 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

* 주변 환경

아파트, 오피스텔 등이 밀집하여 주거 지역의 특성을 지니고 있으며, 상업 시설 또한 혼재되어 있어 활발한 지역입니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 온천원보호지구, 관광특구 등으로 지정된 점을 볼 때, 환경적으로 청정성을 유지하려는 노력이 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김채은 씨의 보증금 65,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 투자 비용을 크게 증가시키므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 소형 면적 및 제한적 수요

16. 87㎡의 전용면적은 매우 작은 소형 주거 공간으로, 일부 수요층(1인 가구, 오피스텔 실수요자 등)에 한정될 수 있습니다.

* 미상 임대 관계

임차인 김채은 씨 외 다른 임대 관계는 미상으로, 실제 임대 현황 및 공실 여부에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시세와의 편차 가능성

제공된 JSON 데이터상의 거래 사례가 본건과 직접적인 비교가 어렵거나, 실제 시장 상황과 차이가 있을 수 있어, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동의 "계룡스파텔" 내 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(김채은, 보증금 65,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이며, 이는 실질적인 투자 비용을 결정짓는 핵심 요소입니다.

건물은 2014년 준공되어 비교적 신축에 해당하며, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

교통은 차량 및 대중교통 이용 모두 편리한 수준입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 관광특구, 온천원보호지구 등 다양한 용도에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 투자 상품: 1인 가구 등 특정 수요층을 겨냥한 임대 수익형 투자 상품으로 고려 가능합니다.

* 인지도 있는 단지 내 위치: "계룡스파텔"이라는 지역 내 인지도를 가진 단지 내 물건이라는 점은 안정적인 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 지역 특수성 활용: 온천, 관광 특구 지정 등 지역 고유의 특성을 활용한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역, 관광특구 지정 등 관련 지역 개발 계획의 수혜 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 김채은 씨의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 실질 투자 비용은 낙찰가 + 65,000,000원이 됩니다.

따라서, 최소한의 투자 수익을 확보하기 위해서는 낙찰가가 감정가보다 상당히 낮아야 합니다.

제공된 주변 시세 정보(덕주빌라, 플러스빌리지)는 본건과의 비교가 직접적으로 어렵거나, 면적 대비 가격 책정에 있어서 편차가 존재합니다.

감정가(1㎡당 약 415만원)와 주변 거래 사례(플러스빌리지 기준 1㎡당 약 276만원)를 종합적으로 고려할 때, 안전하고 합리적인 수익률을 확보하기 위해서는 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 충분한 할인율을 가져야 합니다.

이를 바탕으로, 낙찰가는 40,000,000원에서 50,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

이 경우, 총 투자 비용은 105,000,000원 ~ 115,000,000원이 됩니다.

다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 추가 시세 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.