나이스옥션 법원경매 인천 2024타경1684 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 지하2층공존-비103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 각종 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제지하2층 제공존-비103호 (현황 및
집합건축물대장상 "제지하1층 제공존-비103호")로서,
(사용승인일 : 2016.08.19.)
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

2)이용상태 : 공장(지식산업센터)로 이용 중임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 건부지[공장(지식산업센터)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 광대로와 남서측 및 북동측으로 중로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티플파크), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m
-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건은 등기사항전부증명서상 "블루텍 제지하2층 제공존-비103호"이나, 현황 및 집합건축물대장상 "블루텍 제지하1층 제공존-비103호"임
공장(지식산업센터)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경1684 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 지하2층공존-비103호 (현황 및 집합건축물대장상: 블루텍 제지하1층 제공존-비103호)

용도: 지식산업센터

감정가: 224,000,000원

토지면적: 27.46㎡ (약 8.31평)

건물면적: 88.29㎡ (약 26.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

사용승인일: 2016.08.19.

2.2. 특이사항 및 주의사항

* 등기사항전부증명서상 주소는 "블루텍 제지하2층 제공존-비103호"이나, 현황 및 집합건축물대장상으로는 "블루텍 제지하1층 제공존-비103호"로 확인되어 층수 상이함.

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있음.

* 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 중소규모의 각종 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

* 본건 주차장으로 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 검단오류역이 인근에 위치하여 철도 이용 접근성도 양호함.

3.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 북서측 광대로, 남서측 및 북동측으로 중로변에 각각 접해 있어 차량 접근성이 좋음.

* 토지이용계획상 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역에 해당함.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 을1. 국민은행 근저당 (접수일자: 2021-01-28, 채권액: 222,000,000원)이 말소기준권리임.

4.2. 권리 분석 결과

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 낙찰자가 인수하는 별도의 부담(예: 유치권, 임차권 중 대항력 있는 권리 등)은 공시된 정보상으로는 없음.

* 등기부채권 총액: 282,716,157원

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 없을지라도, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 실사 확인이 반드시 필요함.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 주변이 산업단지 및 공장 지대와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지식산업센터의 입지 조건에 부합함.

* 지속적인 산업 활동 및 근로자 수요가 예상되는 지역임.

5.2. 주변 개발 현황

* 검단오류역 인근으로, 해당 역을 중심으로 한 지역 개발의 영향을 받을 수 있음.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발 및 관리가 이루어질 가능성이 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

* 대형 쇼핑몰이나 문화시설 등은 다소 거리가 있을 수 있음.

6.2. 교육 및 의료시설

* 인근에 초, 중, 고등학교 및 병원 등의 공공시설이 분포되어 있으나, 상세 현황은 추가 확인 필요.

6.3. 환경정보

* 주된 환경은 공업 단지 및 산업 시설로 구성되어 있음.

* 인근에 특이한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 공해 유발 시설 등)이 직접적으로 언급되지는 않으나, 산업 단지 특성상 소음, 먼지 등 환경적 요인이 있을 수 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 소재지 불일치

* 등기사항전부증명서상의 층수와 현황 및 집합건축물대장상의 층수가 달라(지하2층 vs 지하1층), 실사 시 정확한 위치 및 면적 확인이 필수적임. 이는 권리관계뿐만 아니라 실제 이용 및 권리 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있음.

7.2. 임대관계 미상

* 인수 보증금 합계는 0원으로 공시되어 있으나, 실제 임대차 관계, 보증금, 차임, 및 계약 조건 등에 대한 상세 정보가 미상임. 명도 관련 분쟁이나 예상치 못한 부담 발생 가능성을 배제할 수 없어 철저한 사전 조사가 필요함.

7.3. 유동화 물건

* 유동화 물건은 자산유동화증권(ABS) 발행 등 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으며, 경매 절차 외 별도의 약정이나 특이사항이 존재할 가능성이 있음.

7.4. 건물 노후화 및 관리 상태

* 2016년 사용승인된 건물로, 현재 10년차를 경과하고 있어 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있음.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 오류동에 소재한 지식산업센터로, 검단오류역 역세권 인근의 산업단지 지역에 위치하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고, 주위 환경이 공장 및 관련 시설로 구성되어 있어 지식산업센터로서의 용도에 적합합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부상 주소와 현황/건축물대장상 주소의 층수 불일치, 임대 관계 미상 등은 반드시 실사 확인을 통해 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 관련 내용을 충분히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 검단오류역 역세권 프리미엄과 일반산업단지 내 위치로 인한 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 최근 인천 지역 지식산업센터 시장의 회복세 및 신규 공급 제한으로 인한 희소성 증가.

* 실사 및 권리관계 확인 후 명확한 이용 상태 파악 시, 저평가 매수 기회 가능성.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(224,000,000원)를 기준으로 하되, 인근 유사 물건 시세, 현재 부동산 시장 동향, 본건의 특이사항(층수 불일치, 임대관계 미상 등)에 대한 추가 조사 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되므로, 순수 부동산 가치와 향후 예상 수익률을 바탕으로 전략적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.