나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508750 [1] 인천광역시 계양구 계산동 950-1 계산빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천1호선 ""계산역"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천1호선 ""계산역"" 및 버스정류장이 소재하여
제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층건내 제2층 제202호로서
외벽 : 적타일붙임 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역(자세한 사항은 도시정비과 문의)),
가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한
표면구역(원추표면)＜항공법＞.과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508750 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

주소: 인천광역시 계양구 계산동 950-1 (신주소: 인천광역시 계양구 주부토로543번길 7)

건물명: 계산빌라

해당 호수: 2층 202호

건축연도: 1992년 11월 13일 [cite:BUILDING_REGISTRY_JSON]

1.2. 2. 토지 정보

토지면적: 17.55㎡ (약 5.31평)

토지지분: 17.55㎡ (약 5.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 정보

건물면적: 34.56㎡ (약 10.45평)

건물지분: 34.56㎡ (약 10.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물 내 제2층 [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

용도: 다세대주택

외벽: 적타일붙임 마감

내벽: 벽지 등 마감

창호: 샷시 창호

1.2. 4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 5. 감정가

94,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천1호선 "계산역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 주거지대임. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 "계산역" 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(원추표면), 과밀억제권역. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 하나카드 주식회사 가압류 (접수일자: 2019-03-07) [cite:REGISTRY_SUMMARY]

3.2. 인수되는 권리

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 13번 주택임차권(한미진)입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES, REGISTRY_SUMMARY]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한미진 (한 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-03-30

* 확정일자: 2020-04-27

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 있음

3.3. 1. 임차인 관련 주의사항

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 임차인의 보증금 60,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

3.4. 기타 권리 사항

소유권 이전 등기가 다수 존재하며, 하나카드 주식회사, 삼성카드, 서울보증보험 주식회사, 한국주택금융공사 등의 가압류 내역이 있습니다. 등기부상 채권 총액은 166,621,572원입니다. [cite:REGISTRY_SUMMARY]

3.5. 총 권리 분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 기타 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

최근 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다. [cite:JSON_SALES_DATA]

* 2026년 7월 8일, '한성파크타운 7동8동' (1994년식, 47.42㎡) 매매가: 80,000,000원. [cite:JSON_SALES_DATA]

* 2026년 7월 1일, '일신빌라(D동)' (1990년식, 31.47㎡) 매매가: 50,000,000원. [cite:JSON_SALES_DATA]

* 2026년 7월 6일, '계산홈타운(3동)' (2003년식, 56.54㎡) 매매가: 113,000,000원. [cite:JSON_SALES_DATA]

본 물건의 건물면적은 34.56㎡ (약 10.45평)으로, 유사 면적인 '일신빌라'(31.47㎡)의 매매가 50,000,000원과 비교됩니다. '한성파크타운'(47.42㎡)은 80,000,000원, 비교적 신축인 '계산홈타운'(56.54㎡)은 113,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 94,000,000원은 주변 실거래가와 비교했을 때 다소 높은 편으로 보이며, 특히 인수해야 할 임차인 보증금 60,000,000원을 고려하면 매수인의 총 부담액이 상당할 수 있습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_2, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_4, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_11]

4.2. 시장 동향

계산동은 인천1호선 계산역을 중심으로 형성된 주거 지역으로, 연립 및 다세대 주택 밀집 지역에 해당합니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_5, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_7] 노후화된 단지가 많아 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_7]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천1호선 계산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 형성된 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 산업 단지나 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 지역으로 구성되어 있으며, 일부 뉴스에서는 쓰레기 적치 문제 등 생활 환경 관련 이슈가 보도된 바 있습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_19, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_20, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_21]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인의 추가적인 재정적 부담이 발생합니다. [cite:PROPERTY_STATEMENT_NOTES]

6.2. 물건 관련 리스크

건축 연도가 1992년으로 비교적 오래되어 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:BUILDING_REGISTRY_JSON]

6.3. 기타 리스크

감정평가액 대비 주변 실거래가 및 인수 보증금을 고려했을 때, 총 투자 비용이 시장 가치 대비 높을 가능성이 있습니다. 또한, 임차인 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_2, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_4, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_11]

7. 종합 의견

본 물건은 인천1호선 계산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(한미진)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 60,000,000원은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 등기부상 총 채무액이 상당합니다. 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 물건의 감정가 94,000,000원은 인수되는 보증금을 포함할 경우 매수인의 총 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_2, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_4, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_11]

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 계산역을 통해 서울 및 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 생활 편의성: 계산동은 성숙된 주거 지역으로, 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. [cite:APPRAISAL_SUMMARY]

* 개발 잠재력: 노후된 다세대주택 밀집 지역으로, 향후 지역 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 가능성을 기대해볼 수 있습니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_7]

9. 예상 입찰가

감정가: 94,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 60,000,000원

주변 유사 물건의 최근 거래가와 본건의 면적, 건축 연도를 고려할 때, 본건 자체의 시장 가치(임차인 보증금 인수 부담 제외)는 약 50,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 추정됩니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_2, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_4, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_11]

매수인이 인수해야 하는 보증금 60,000,000원을 고려하면, 매수인의 총 예상 지출액은 입찰가 + 60,000,000원입니다. 따라서, 투자 수익성을 확보하기 위해서는 입찰가를 낮게 책정하여 총 지출액이 시장 가치 범위를 크게 벗어나지 않도록 하는 것이 중요합니다.

본 건의 감정가 94,000,000원을 고려하고, 인수 보증금 60,000,000원을 합산할 경우 총 부담액이 154,000,000원에 달하게 되어 매우 높은 수준입니다.

종합적인 분석에 따르면, 다음과 같은 범위의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

* 입찰가 30,000,000원 시, 총 예상 지출액 = 30,000,000원 + 60,000,000원 = 90,000,000원.

* 입찰가 40,000,000원 시, 총 예상 지출액 = 40,000,000원 + 60,000,000원 = 100,000,000원.

이 범위는 감정가, 인수 보증금, 주변 시세, 그리고 향후 매각 또는 재임대를 고려한 현실적인 투자 기준으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. [cite:EXTERNAL_SEARCH_RESULT_2, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_4, EXTERNAL_SEARCH_RESULT_11]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.