나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71579 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 811-11 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 '용신초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위
는 연립주택 및 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 알,씨조 적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,

외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약5M 내외의 도로와 접하고 있으며, 가동까지 차량의 진출입이 가능
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(용신초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>
, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71579 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 811-11 가동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

토지지분: 28.93㎡ (약 8.75평)

건물면적: 40.54㎡ (약 12.26평)

건물지분: 40.54㎡ (약 12.26평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 '용신초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통임.

남동측으로 노폭 약 5M 내외 도로와 접하며, 가동까지 차량 진출입 가능함.

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트조 적벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호임.

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등.

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.

창호: 새시창호임.

이용상태:

현황 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역:

기본적인 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용상태:

등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역.

가축사육제한구역, 상대보호구역(용신초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역.

공부와의 차이:

없음.

기타 참고사항:

임대관례 및 기타 사항은 미상임.

1.2. 권리분석

현황 임차인:

임차인: 김은솔 (마스킹: 김 )

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 2022-08-03

대항력: 있음

비고: 을구 9번 주택임차권 등기, 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수함.

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 이채봉 (2011-07-25), 노동환 (2021-07-09, 매매 금58,000,000원)

주택임차권: 김은솔 (2024-09-02 접수, 80,000,000원, 2022-08-31 전입, 2022-08-03 확정, 인수)

가압류: 토스뱅크 (2024-02-07, 60,814,092원, 말소기준권리)

강제경매: 김은솔 (2025-04-23 접수, 80,000,000원, 의정부지방법원 남양주지원 2025타경71579, 말소)

등기부채권 총액: 140,814,092원

인수되는 권리:

을구 9번 주택임차권 (김은솔, 보증금 80,000,000원).

보증금 전액이 배당되지 않는 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함.

말소기준 권리:

갑구 8번 토스뱅크 가압류 (2024-02-07). 말소기준 권리 이후의 권리는 매각으로 소멸함.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 준공 연도(1990~1991년)가 유사한 다세대 주택의 경우, 전용면적 약 37.74㎡ ~ 48.36㎡ (약 11.42평 ~ 14.63평)가 60,000,000원 ~ 71,000,000원 수준에서 거래됨. 이를 평당가로 환산 시 약 485,000원 ~ 525,000원 수준임.

최신 건물(2019년 준공)의 경우 160,000,000원(약 15.97평)에 거래되었으나, 이는 본건과 비교 대상에서 다소 차이가 있음.

본건의 전용면적 40.54㎡ (약 12.26평)을 고려할 때, 유사 연식 주택의 시세 기준으로는 약 59,000,000원 ~ 64,000,000원 범위의 시세가 형성될 것으로 예상됨.

감정가 84,000,000원은 주변 유사 연식 주택 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

교육시설:

용신초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호함.

교통:

인근 노선버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능함.

주거환경:

다세대, 연립주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역임.

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도 적합함.

혐오시설:

주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 토지이용계획 상 일부 제한 구역(가축사육제한, 배출시설설치제한 등)이 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수:

80,000,000원의 임차인 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 부담액이 커질 수 있음.

임차인이 배당 절차에 참여하여 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 지급해야 할 의무가 발생함.

건물 노후화:

1991년 준공된 건물로, 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

감정가 대비 시세:

주변 유사 연식 건물 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진건읍에 위치한 다세대주택으로, 용신초등학교 인근에 자리하여 교육환경은 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 80,000,000원이 매각 후에도 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

주변 유사 연식 건물의 시세 분석 결과, 감정가 84,000,000원 대비 실거래가는 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대하기보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

건축 연도가 1991년으로 다소 노후화되어 있어, 향후 수리 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

인수되는 임차인 보증금 활용 가능성: 만약 임차인이 보증금 전액을 회수하고 명도한다면, 임대 수익률 개선의 기회가 될 수 있습니다. (단, 명도 난이도 및 비용 고려 필요)

향후 지역 개발 가능성: 주변 개발 계획 등 잠재적 가치 상승 요인을 파악할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

인수 보증금: 80,000,000원

주변 유사 연식 건물 시세: 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 (본건 면적 기준)

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

주변 유사 연식 다세대주택의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 부동산 가치는 보수적으로 약 60,000,000원에서 70,000,000원 범위로 판단됩니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원을 제안합니다.

입찰 시 총 부담액은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액(약 140,000,000원 ~ 150,000,000원)이 되므로, 이 점을 반드시 인지하시기 바랍니다.

최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 권리 분석을 통해 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.