나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62964 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-19 204동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62964 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-19 204동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매13계 2025타경62964 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-19 204동 4층402호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 225,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-19 204동 4층402호 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62964 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 702-19 204동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

토지 지분율: 5787.5

건물면적: 51.17㎡ (약 15.48평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 5117

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주택도시보증공사

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2025.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 임차인의 대항력이 포기되었음을 의미하며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 관련 채무가 없을 가능성을 시사합니다.

감정평가서 요약:

구분건물감정평가요항표

- 위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 중소규모 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

- 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로, 2016년 09월 26일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 드라이비트 마감 및 벽돌붙임 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

- 이용상태: 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부 이용 상황은 별도 확인이 필요합니다.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 대상물건은 사다리형 토지로서, 공동주택 건물 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 대상물건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역에 해당합니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타 참고사항: 임대 관계 등은 미상이며, 내부구조도는 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하였으므로 내부 실사 시 다소 상이할 수 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, "내유동마을회관" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다. 지역적으로는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있어 향후 개발 가능성이나 행위 제한 등을 고려해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 유OO으로 동일합니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 가장 중요한 권리사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서입니다. 이 확약서에 따르면, 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이는 해당 부동산의 임차인이 가지고 있을 수 있는 대항력이 포기되었음을 의미하며, 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금에 대해 추가적으로 인수할 부담이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 내부 실사 및 추가적인 권리관계 확인은 필수적으로 진행해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 내유동 지역은 공동주택과 단독주택이 혼합된 주거지역이며, 중소규모의 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가들이 중심을 이루고 있어, 일상생활에 필요한 편의시설은 어느 정도 갖추고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 주변이 임야 등 자연녹지와 접해 있어 도심형 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 내유동마을회관이 있으며, 고양시원당종합사회복지관 내유동 거점 등 주민 편의를 위한 공공시설이 운영되고 있습니다.

1.5. 생활정보

내유동은 고양시 덕양구에 속한 지역으로, 주변에 내유초등학교가 위치해 있습니다. 중학교의 경우, 인근 관산동의 고양제일중학교로 많이 통학하며, 일부 학생은 파주 봉일천고등학교로 진학하기도 합니다. 대중교통으로는 다양한 노선의 시내버스와 마을버스가 운행되어 서울 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다. 생활편의 시설로는 농협, 작은 도서관, 경로당 등이 있으며, 고양시원당종합사회복지관 내유동 거점도 운영 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, "주의사항"에 명시된 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 내용으로 인해 임차인의 대항력 포기 가능성이 높지만, 실제 현황 조사 시 임차인의 점유 여부 및 추가적인 법적 쟁점이 있을 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 둘째, 감정평가서상 '내부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람'이라고 기재되어 있고, '내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람'이라는 문구가 있어, 실제 내부 상태나 구조가 공부와 다를 가능성이 있습니다. 셋째, 고양시 덕양구 지역은 과거부터 서울시의 기피·혐오시설(화장장, 묘지, 물재생센터, 폐기물처리시설 등)이 다수 위치해 있거나 이전 논란이 있어왔습니다. 특히, 최근에는 내유초등학교 인근에 신규 쓰레기 소각장 부지가 거론되는 등 환경 관련 이슈가 잠재되어 있어, 이러한 시설들이 지역 환경이나 부동산 가치에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 물건지 바로 인근에서 파악된 직접적인 혐오시설은 없으나, 광범위한 지역의 환경 문제에 대한 인지는 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 사용 승인된 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 입지적으로는 대중교통 접근성과 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 주변이 산지와 접해 있어 한적한 주거 환경을 제공합니다. 가장 큰 강점은 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 인해 임차인의 대항력 관련 부담이 없을 가능성이 높다는 점입니다. 이는 권리 분석상 매우 긍정적인 요소입니다. 그러나 주변 지역의 환경 문제(기피 시설 논란)와 내부 상태에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 임차인 대항력 포기로 인한 권리관계의 명확성: 주택도시보증공사의 확약서로 인해 인수 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

2. 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

3. 지역 개발 가능성: 성장관리구역 등 토지 이용 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 여지가 있습니다.

4. 주변 환경 개선 가능성: 기피시설 관련 이슈가 해결되거나 완화될 경우, 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매13계