나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62963 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-1 그린파크 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ‘목암초등학교’ 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(아연도금철판,경사지붕)지붕 5층 건물 내 제101동 제3층 제302호로서,

외 벽: 치장벽돌붙임 및 타일붙임, 일부 징크판넬 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택(도시형생활주택)’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, ‘공동주택(다세대주택:도시형생활주택)’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2) : 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-06-13)(고양동 제2일단의주택지 조성사업지구), 일단의주택단지조성사업지역(2014-09-23), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-06-13)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

2024년2월21일 접수제19838호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 김윤구의 승계인 주택도시보증공사가 2026.1.30.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62963 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-1 그린파크 101동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 7천 6백만원

토지 면적: 28.10㎡ (약 8.50평)

건물 면적: 45.17㎡ (약 13.66평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매 개시 결정 채권자 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 ‘목암초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의 주택단지조성사업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

선순위 임차권(을6, 김윤구, 135,000,000원, 2024.02.21.)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으며, 등기부상 말소 예정입니다.

채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)로 진행 중이며, 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

국민건강보험공단의 압류(갑6) 또한 매각으로 소멸됩니다.

임차인 김윤구는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 2020.01.30, 확정일자 2019.11.08입니다.

3.3. 인수되는 권리 (금액)

상기 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

대상 물건은 목암초등학교 인근의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변 환경은 상업 및 주거 시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 3층 302호입니다.

전용면적 45.17㎡(약 13.66평)이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

인근에 목암초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 김윤구는 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 임차권 등기 말소에 HUG가 동의하였으므로 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 잔금 납부 전, 임차권 말소 관련 HUG의 확약서 내용을 면밀히 재확인하여 예상치 못한 분쟁의 여지가 있는지 검토해야 합니다.

2017년 준공된 건물로 추정되며, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최신 연식(2017년 준공 추정)에 해당하며 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차권 말소 관련 HUG의 확약서 내용을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 최신 연식의 도시형생활주택으로, 안정적인 임대 수요 기대 가능합니다.

인근에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 큰 분쟁의 소지가 적을 것으로 예상됩니다. (단, 임차권 말소 관련 HUG 확약서 최종 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 7천 6백만원입니다.

최근 인근 유사 물건(46.69㎡)이 1억 8천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원 ~ 1억 8천 5백만원 수준으로 산정됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없어, 권리 분석상 예상 입찰가 범위 내에서 적극적으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 1억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.