나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62950 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 ""탄현역(경의중앙선)"" 동측 인근에 위치하는
일산두산위브더제니스 제105동 제9층 제903호로서 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설,
학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '탄현역' 등이 소재
하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상59층 건물 내 제9층 제903호로서
외벽: 화강석 및 대리석 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 시스템창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

지역난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉), 대로
3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지지설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소년수련시설
(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한지역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연
취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640번지, 일산두산위브더제니스 105동 9층 903호에 위치한 아파트 물건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62950 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 808,000,000원입니다.

토지 면적은 26.33㎡ (약 7.97평)이며, 건물 전용면적은 145.83㎡ (약 44.09평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 비엔케이캐피탈주식회사입니다.

집합건물인 일산두산위브더제니스는 2013년 4월 26일 사용승인을 받았으며, 총 59층 중 9층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교, 생활편의시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 '탄현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 본 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와도 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전은 2020년 11월 12일 박보영 씨가 매매(764,800,000원)로 취득하였습니다.

말소기준권리는 2020년 11월 12일 접수된 우리은행의 근저당(275,000,000원)입니다.

이후 비엔케이캐피탈주식회사(300,000,000원, 2021-11-24 접수), 수성웹툰주식회사(390,000,000원, 2025-01-16 접수)의 근저당이 설정되었습니다.

2025년 4월 21일 비엔케이캐피탈의 임의경매(407,558,881원)가 개시되었습니다.

등기부 채권 총액은 965,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 특정 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대차 관계가 미상인 점을 고려하여, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 일산두산위브더제니스는 대단지 아파트로, 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 발달해 있습니다.

탄현역을 중심으로 형성된 상권으로, 주거지로서의 편의성이 높으며 유동인구가 꾸준한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

인근에 초등학교 및 유치원이 있어 교육 환경도 양호합니다.

5.2. 대중교통

경의중앙선 탄현역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 다수의 채권 양수도 및 근저당이 설정되어 있어 복잡한 권리관계가 존재했으나, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류/3류(폭 30m~35m, 25m~30m) 저촉, 사회복지시설, 청소년수련시설, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 사항은 건축 및 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 명도 관련

임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 명도 관련 사항은 사전에 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 탄현역 역세권에 위치한 대단지 아파트로서, 넓은 전용면적을 갖추고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권 역시 잘 발달되어 있습니다.

등기부상 복잡했던 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 도시계획상 제한사항과 임차인 정보 미상에 따른 명도 리스크는 잠재적 불안 요소로 고려해야 합니다.

전반적으로 입지, 면적, 편의성 측면에서 좋은 평가를 줄 수 있으나, 명도 및 법적 제한사항에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탄현역 역세권 입지: 경의중앙선 이용 편리, 서울 접근성 우수.

* 대단지 아파트: 풍부한 편의시설 및 관리 시스템 기대.

* 넓은 전용면적: 145.83㎡ (약 44평)으로 쾌적하고 여유로운 주거 공간 확보 가능.

* 양호한 주변 환경: 아파트, 상업, 교육 시설이 조화롭게 분포.

9. 예상 입찰가

감정가: 808,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준):

* 145.83㎡ (유사 면적): 775,000,000원

* 95.50㎡: 580,000,000원

* 59.93㎡: 480,000,000원

본 물건은 145.83㎡로, 최근 거래된 유사 면적의 실거래가 77,500만원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

감정가(80,800만원) 대비 최근 실거래가(77,500만원)는 약간의 괴리가 있으며, 이는 시장 상황이나 물건별 특성에 따라 달라질 수 있습니다.

명도 비용, 세금, 수리비 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 646,400,000원 ~ 727,200,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.