나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102711 [1] 서울특별시 종로구 구기동 230-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 ""이북5도청"" 남서측 인근에 위치하며 주변환경은 고급 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재함

교통상황

비봉길 등이 연결되어 있고 차량출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시 됨

형태 및 이용상태

부정형 대지로서 급경사지에 위치하며 세로각지에 있음

인접 도로상태

부정형 토지로서 북동측으로 비봉길 세로 각지에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

""건물 요항표"" 참조

공부와의 차이

세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 경사슬래브위 자연스래이트 지붕 2층 단독주택으로
외벽 : 적벽돌조 표면에 시멘트와 페인트로 표면 마감
내벽 : 수성페이트 및 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

단독주택으로 이용
1층 : 주택
2층 : 주택
지하층 : 일부 차고 및 주택

설비내역

위생 및 급배수시설 등 구비

부합물 및 종물

발견하지 못하였음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1. 일괄매각
2. 세부 지적도를 보면 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어 정확한 면적을 산출하고자 하는 경우에는 현황측량이 필요할 것임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울중앙지방법원 2025타경102711 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 230-16

용도: 단독주택

감정가: 2,377,055,200원 (237억 7천 55만 2천 원)

토지면적: 377.00㎡ (약 113.94평)

건물면적: 331.82㎡ (약 100.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 구기동 소재 '이북5도청' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 고급 단독주택, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

비봉길 등이 연결되어 있어 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

토지는 부정형 대지로서 급경사지에 위치하며, 북동측으로 비봉길에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김미숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 1999-02-01, 대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 임차인: 김지오

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-01-06, 대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

말소기준권리:

을6 근저당권 (신한은행, 2006-12-08)

말소 예정 권리:

을6, 을7, 을8 근저당권 (신한은행)

을9, 을10 근저당권 (전북은행)

을11 근저당권 (김상민)

갑6 압류 (종로세무서장)

갑7 임의경매 (김상민, 본건)

갑8 가압류 (주식회사스튜디오안도)

모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 갑5 소유권이전4번신탁등기말소(이금림)는 권리 관계상 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 종로구 구기동의 고급 주택가에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

인근 연립/빌라 시세는 최근 거래된 매물 기준으로 84.42㎡(현대구기빌라) 6.5억 원, 91.17㎡(운상하이츠) 6.5억 원, 164.25㎡(동진스위트빌라) 6.0억 원 수준입니다.

본 건 단독주택의 감정가는 237.7억 원으로, 인근 연립/빌라 시세와는 규모 및 가격 면에서 큰 차이를 보이며, 이는 해당 부동산이 고급 단독주택으로서 상당한 가치를 지니고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 비봉길 접근성이 좋으며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택가 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 편의시설 현황은 추가 확인 필요)

* 주변환경: 고급 주택 밀집 지역으로 주거 쾌적성이 높은 편입니다. '이북5도청' 인근에 위치합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 54-236m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복 사건으로, 관련 절차 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 김미숙 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 및 권리 관계에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 면적 불확실성: 세부 지적도상 본건 토지의 일부가 도로에 포함되어 있어, 정확한 면적 산출을 위해 현황 측량이 요구됩니다. 이는 향후 활용 가치 및 정확한 가치 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지형적 특성: 토지가 급경사지에 위치하고 세로각지에 있어 건축 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 자연경관지구, 대공방어협조구역 등은 건축 및 개발에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 종로구 구기동의 우수한 입지에 위치한 고급 단독주택으로, 상당한 감정가를 형성하고 있습니다. 등기부상으로는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지 일부가 도로에 포함된 점, 급경사지 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 정확한 가치 판단과 안전한 투자를 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 실사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심권의 고급 단독주택 밀집 지역에 위치하여 희소성과 가치가 높습니다.

* 개발 잠재력: 입지 조건은 우수하나, 현황 측량 및 지형적 특성을 고려한 맞춤형 활용 방안 수립 시 가치 상승 여력이 있습니다.

* 우량 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 낙찰입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,377,055,200원입니다.

등기부상 인수되는 보증금은 없으며, 채권 총액은 1,780,650,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인(김미숙)과 토지 일부가 도로에 포함된 점, 급경사지 등 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 거래 정보는 본 건의 규모와 종류(단독주택 vs 연립/빌라)에 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 반영하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

권장 입찰가 범위는 감정가의 80%~90% 수준에서, 리스크 해소 방안 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

예시: 약 190억 원 ~ 210억 원 수준에서 신중한 검토 후 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.