나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경56190 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 18-26 아승쉐르빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2024.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동종
유형의 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집되어있는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 역촌역(지하철6호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서,

외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.
(※ 구조는 후첨 "내부구조도"참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/
단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

은평구 역촌동 18-26, 18-27 동일 :
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금240,000,000원(2020.11.30. 금10,000,000원 증액)
범 위 : 전유부분 전부
임대차계약일자 : (1차)2018.10.11
(2차)2020.09.24
주민등록일자 : 2018년11월9일
점유개시일자 : 2018년11월30일
확정일자 : 2018.10.29.(230,000,000원), 2020.12.04.(증액된 10,000,000원)
임차권자 : 정**

- 본건은 집합건축물대장(전유부)상 2021.1.21.자로 주거재생과-2304호에 의거 위반건축물
[위반내용은 : 17㎡ 패널/패널 다용도 무단증축]로 등재되어 있으며, 현황 용도는 후첨
"내부구조도 및 사진용지"에서와 같이 주택 일부(방 및 거실)로 이용중에 있는 바, 경매
참여시 참고 및 위반건축물로 인한 행정처분 여부 등에 대하여 별도 확인이 요구됨.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 서울서부지방법원 2024타경56190 (1)

소재지 : 서울특별시 은평구 역촌동 18-26 아승쉐르빌 5층502호

용도 : 도시형생활주택

감정가 : 217,450,000원

토지면적 : 16.10㎡ (약 4.87평)

건물면적 : 25.23㎡ (약 7.63평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경 : 본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 소재하며, 지하철 6호선 역촌역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동종 유형의 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황 : 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태 : 본건은 북서측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설 : 지하철 6호선 역촌역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 교통 요지에 위치합니다. 또한, 인근에 다수의 주거 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 역촌초등학교, 신진과학고등학교 등이 주변에 있어 교육 환경도 갖추고 있으며, 봉산근린공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자 : 주OOOOOOO

* 임차인 현황 :

* 임차인 : 정

* 임차보증금 : 240,000,000원 (2020년 11월 30일 10,000,000원 증액)

* 임대차 계약일자 : 1차 2018.10.11, 2차 2020.09.24

* 주민등록일자 : 2018.11.09

* 점유개시일자 : 2018.11.30

* 확정일자 : 1차 2018.10.29 (230,000,000원), 2차 2020.12.04 (증액분 10,000,000원)

* 배당신고일자 : 2023.01.30

* 대항력 : 있음

* 비고 : 등기부등본상 주택임차권(을1)이 설정되어 있으며, 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 권리분석 요약 :

* 말소기준권리 : 압류 (서울특별시은평구, 2022.11.14)

* 을구 1번 주택임차권(정 , 240,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 가능성이 높으며, 만약 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. (※ 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 인수 가능성이 있음을 인지하고 주의해야 합니다.)

* 그 외 등기된 권리들은 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 형성되는 지역입니다. 지하철 6호선 역촌역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 소규모 상가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상 6층 건물 내 5층 502호입니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태 : 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역 : 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 : 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물 : 집합건축물대장상 2021년 1월 21일자로 17㎡ 면적의 패널/패널 다용도 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 및 원상복구 처분의 대상이 될 수 있으며, 관련 행정처분 여부에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다.

* 제시외 건물 포함 : 제시외 건물(17㎡)이 매각에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 및 위반건축물 등 인수 시 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있는 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 위반건축물로 인한 추가적인 비용 발생 가능성과 임차보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 할 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 6호선 역촌역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 주거 환경 : 주변이 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 : 권리관계 분석 및 리스크 해소 후 정상적인 시세 반영 시 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 25-30㎡)의 다세대주택 거래 사례가 2026년 5월경 14,900만원에서 15,500만원 사이에서 이루어진 것으로 파악됩니다. 감정가는 217,450,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원 전액이 배당을 통해 변제될 것으로 예상되므로(인수 보증금 합계: 0원), 입찰가 산정 시 해당 금액을 부담으로 고려하지 않아도 될 것으로 판단됩니다.

그러나 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 최근 실거래가, 감정가, 그리고 물건의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 약 16,500만원 수준으로 산정하는 것이 합리적이라 판단됩니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인, 권리관계 최종 확인, 관련 법규 검토 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.