나이스옥션 법원경매 인천 2021타경521675 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-116 하임빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두리 · 평가일 2021.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "토지금고시장" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 다세대주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물내의 2층 201호로서,
(사용승인 : 2019.12.23)
외벽 : 벽돌 붙임 등 마감임.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구, 상대보호구역(2017-04-19)(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2021타경521675 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 용현동 629-116 하임빌 2층201호

1.3. 면적

* 토지면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

* 토지지분: 29.0651㎡ (약 8.79평)

* 건물면적: 81.57㎡ (약 24.68평)

* 건물지분: 81.57㎡ (약 24.68평)

1.4. 감정가

274,000,000원

1.5. 용도

다세대주택

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

오OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "토지금고시장" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 다세대주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 현황

* 건물명: 하임빌

* 층수: 9층 건물 내 2층 201호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 사용승인일: 2019년 12월 23일 (준신축급)

* 외벽: 벽돌 붙임 등 마감

* 창호: 하이샷시 등 창호

* 기본 설비: 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기 등

2.4. 토지 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본 건은 북서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역 (2020-06-29)

* 방화지구

* 상대보호구역 (2017-04-19) (이화유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

2.7. 공부와의 차이

없습니다.

2.8. 기타참고사항 (임대관례)

임대 관계는 현재 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권이전 2번 신탁등기말소 (권리자: 박미순)

* 가압류 (권리자: 오케이저축은행, 권리금액: 17,957,288원, 말소기준권리)

* 강제경매 (채권자: 오케이캐피탈, 권리금액: 25,360,015원)

* 압류 (권리자: 미추홀구)

* 압류 (권리자: 남부천세무서장)

전반적으로 인수되는 권리 없이 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박혜련

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 19일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 0원의 보증금 및 차임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 주의사항

* 재매각 물건: 본 건은 이전에 매각이 유찰되거나 문제가 발생하여 재매각 절차를 밟고 있는 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자(2021-02-19) 기준으로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (2026년 5월 기준)

* 38.67㎡ (약 11.7평) 다세대주택, 1991년식: 6,000만원 (평당 약 513만원)

* 69.25㎡ (약 20.9평) 다세대주택, 2004년식: 11,000만원 (평당 약 526만원)

* 32.76㎡ (약 9.9평) 다세대주택, 1996년식: 6,690만원 (평당 약 676만원)

본 물건은 81.57㎡ (약 24.68평)의 면적에 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 감정평가액은 274,000,000원이며, 평당 약 1,109만원 수준입니다.

최근 거래된 유사 다세대주택들의 시세는 평당 513만원에서 676만원 수준으로, 본 물건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 다만, 신축 연식과 건물 상태 등을 고려했을 때 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 가치 판단이 필요합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 토지금고시장 인근으로 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 토지금고시장 인근으로 장보기 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 여건이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 본건 주위는 상대보호구역(이화유치원)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

* 인근 학교 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

이전 경매 절차에서 유찰 또는 기타 사유로 인해 재매각이 진행되는 경우로, 낙찰 후 명도에 어려움이 있거나 특이사항이 존재할 가능성을 시사합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

0원의 보증금과 차임에도 불구하고 전입일자(2021-02-19) 기준으로 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 임차인의 정확한 권리 및 점유 관계, 향후 명도 과정에서의 발생 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 건물 용도 불일치 가능성

제공된 물건 정보 상 '용도: 다세대주택'으로 표기되어 있으나, 건축물대장상의 주요 용도가 '업무시설'로 표기되어 있어 실제 이용 현황과 공부상 내용에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 재산세, 건물의 합법적 이용 등에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있는 지역에 위치합니다. 그러나 최근 거래된 유사 물건 대비 높은 감정가, 재매각 이력, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 임차인의 보증금과 차임이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서의 불확실성을 높이므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 잠재력 보유

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이 (권리상 인수 사항 없을 시)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 274,000,000원 (평당 약 1,109만원)

* 주변 시세: 유사 연식 및 면적의 다세대주택 평당 약 513만원 ~ 676만원 수준

* 신축 연식으로 인한 가치 상승 요인

* 재매각, 대항력 있는 임차인, 용도 불일치 가능성 등 리스크 요인

감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었고, 재매각 및 대항력 있는 임차인이라는 명확한 리스크가 존재합니다. 이러한 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준으로, 약 191,800,000원 ~ 219,200,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태, 임차인과의 명도 협상 가능성, 그리고 경쟁 물건 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.