나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57780 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-80 미래센트럴 1층103호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57780 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-80 미래센트럴 1층103호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매7계 2024타경57780 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로20길 10-9, 1층103호 (갈현동,미래센트럴) | 감정가: 283,000,000원 | 최저가: 181,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경57780 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경57780 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-80 미래센트럴 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 283,000,000원

토지면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

건물면적: 55.06㎡ (약 16.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호

사용승인일: 2012년 06월 22일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, 선정고등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 본건에서 약 840m 거리에 6호선 구산역, 약 980m 거리에 6호선 및 3호선 연신내역이 위치하여 지하철 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 2023년 2월 20일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임24)에 따라 주택임차권(확정일자: 2020년 12월 9일, 임차보증금: 241,000,000원)이 설정되어 있습니다. 이 임차권은 본 경매 절차에서 인수되거나 배당을 받아야 하는 권리로서, 특히 임차보증금액이 감정가 대비 상당한 비중을 차지하므로 경매 참여 시 반드시 권리 관계를 상세히 확인하고 인수 여부 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 갈현동은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 기능에 초점을 맞춘 지역입니다. 주변으로 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있어 전형적인 주거지대의 특징을 보입니다. 다만, 연신내역을 중심으로 하는 상권이 인근에 발달해 있어 해당 지역의 생활 편의 시설 및 유동인구의 혜택을 일부 누릴 수 있습니다. 해당 물건 자체는 주택지대 내부에 위치하여 직접적인 상업 활동보다는 주거 목적에 더 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2012년 6월 22일에 사용 승인되었습니다. 제1층 제103호로, 주거용 다세대주택으로 이용 중입니다. 내외부 마감 상태는 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 일부 타일붙임 내벽, 샷시 창호로 되어 있으며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다. 주변에 선정고등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 등록된 주택임차권의 존재입니다. 임차인이 2020년 12월 9일에 확정일자를 받았으며, 보증금은 241,000,000원입니다. 이는 본 경매 절차의 채권보다 선순위일 가능성이 있으며, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하거나 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 임차보증금액이 크기 때문에 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용되고 있습니다. 특히 상대보호구역과 대공방어협조구역은 향후 건축 또는 이용에 제약을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내 입지 및 건축 연식 등을 고려할 때 일반적인 주거용 물건으로 볼 수 있습니다. 하지만, 2억 4천만 원이 넘는 상당한 금액의 주택임차권이 설정되어 있어 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 경매 진행 시 임차인의 권리 관계, 보증금 인수 가능성, 명도 절차의 복잡성 등을 철저히 분석해야 합니다. 만약 임차권 문제가 원만하게 해결된다면, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 가진 물건으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 분석 상의 핵심인 임차권 문제를 해결할 수 있다면, 연식 대비 적절한 감정가를 가진 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다. 은평구는 지속적인 개발과 교통망 확충(GTX-A 노선 등)으로 인해 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다. 다만, 본 물건의 투자는 임차권 관련 리스크 해소 가능성을 최우선으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매7계