나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57865 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은사거리" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트 등의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역(녹번역, 3호선) 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제5층 제502호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형으로서 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 등으로 차량 통행 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

홍은동 168-2
제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2023-03-09)(접합), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(2012-08-09)(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(2012-08-09)<수도권정비계획법>, 건축선.

홍은동 164-55
제3종일반주거지역(2023-12-07), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2023-03-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경57865 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2 진성위메이드 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 363,000,000 원

* 토지 면적: 18.20㎡ (약 5.50 평)

* 건물 면적: 39.43㎡ (약 11.93 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 소재지 및 건물 정보

2.

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 168-2, 진성위메이드 5층502호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제5층 제502호

* 사용 승인일: 2020년 9월 10일

1.2. 면적 정보

2.

* 토지 면적: 18.20㎡ (약 5.50 평)

* 건물 면적 (전용 면적): 39.43㎡ (약 11.93 평)

* 토지 지분: 18.2㎡ (약 5.50 평)

1.3. 기타 기본 정보

2.

* 감정평가액: 363,000,000 원

* 경매 진행 구분: 부동산 강제 경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

* 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "홍은사거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

2.

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스 정류장이 다수 배치되어 있습니다.

* 지하철 3호선 녹번역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 요약

2.

* 소유권 보존: 2020-09-15 (주식회사메이드종합개발 외 2명)

* 공유자 전원지분 이전 (매매): 2021-03-29 (이정우)

* 압류: 2022-06-08 (중랑세무서장) - 말소 기준 권리

* 압류: 2022-12-29 (서대문구)

* 강제 경매: 2024-07-05 (주택도시보증공사, 채권액 326,969,040 원) - 본 경매 개시 신청 채권자

* 압류: 2025-02-18 (의정부세무서장)

* 압류: 2025-11-21 (강서구)

* 주택 임차권: 2023-01-27 (이유경, 보증금 290,000,000원, 전입 2021-03-29, 확정 2021-02-26)

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 이 (이유경)

* 보증금: 290,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-03-29

* 확정일자: 2021-02-26

* 배당신고일자: 2023-01-27

* 대항력: 없음 (임차권 등기일이 말소 기준 권리보다 늦으며, 확정일자보다 전입일자가 늦습니다.)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.4.27.자).

3.3. 권리 분석 의견

2.

* 본 건의 말소 기준 권리는 2022년 6월 8일자 중랑세무서장의 압류 등기입니다.

* 말소 기준 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임차권, 압류, 강제 경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 이유경은 대항력이 없는 임차인이며, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 따라서, 본 건은 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

2.

4.1. 상권 특징

2.

* 본 건물(진성위메이드)은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 복합된 건물로, 주변 지역 역시 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 홍은사거리가 인접하여 상업 활동 및 유동 인구가 있는 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

2.

* 건물 자체 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 녹번역(3호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. HUG 인수 조건 변경 및 공동담보

2.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 본 건은 HUG의 신청으로 진행되는 강제 경매이며, 공동담보 관련 세부 내용은 추가 확인이 필요하나, 채권자가 HUG이므로 주택 관련 보증 기관의 경매라는 점을 인지해야 합니다.

5.2. 임차인 보증금 관련

2.

* 임차인 이유경의 보증금 290,000,000원은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않아도 됩니다. 또한, HUG의 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 금전적 부담은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

5.3. 기타 확인 필요 사항

2.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리 분석 상 인수 부담이 없으므로 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

2.

본 건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축급 오피스텔입니다. 지하철 3호선 녹번역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 감정가 3억 6천 3백만원 대비 최근 유사 면적 실거래가(3억 7천 5백만원)를 고려할 때 시세가 견조한 편입니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 권리상 매우 안전한 물건입니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

2.

* 도심 접근성이 우수한 역세권 입지 (3호선 녹번역).

* 2020년 준공으로 신축급의 좋은 건물 상태.

* 임차인의 보증금 미인수 조건으로 투자 리스크 최소화.

* HUG의 확약서로 명도 관련 불확실성 감소.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

8. 예상 입찰가

2.

* 최근 실거래가(2024년 8월) 3억 7천 5백만원, 감정가 3억 6천 3백만원을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 3억 7천만원에서 3억 9천만원 사이로 추정됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고 명도 관련 불확실성이 낮아 투자 매력도가 높으므로, 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

* 상기 내용을 바탕으로 3억 7천만원 ~ 3억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.