나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경56565 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 9층906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제9층 제906호로서,
(사용승인일 : 2018.01.25)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(도시형생활주택/원룸형)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 소화설비, 주차장, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 8m 도로, 북측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경56565 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

감정가: 1억 2천 4백만원

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 9층906호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건물명: (유)갈현상가

사용승인일: 2018년 01월 25일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제9층 제906호

토지면적: 4.75㎡ (약 1.44평)

토지 지분: 4.745㎡ (약 1.43평)

건물면적: 16.77㎡ (약 5.07평) - 전용면적

건물 지분: 16.768㎡ (약 5.07평)

건물제시외면적 (토지/건물): 0.00㎡

기타 용도: 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등 포함

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공공시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통및도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

대상 물건은 남측 및 서측으로 왕복 2차선 도로와, 동측으로 폭 약 8m 도로, 북측으로 폭 약 5m 내외 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경56565 (1)

강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 이 (이지훈)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 07일

* 확정일자: 2021년 05월 24일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부현황및말소기준권리

말소기준권리는 2024년 06월 12일에 접수된 이지훈의 강제경매개시결정(갑9)입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑4): 2018년 12월 11일 (주식회사돈피엠)

* 주택임차권 (을1): 2023년 12월 18일 (이 ), 금액 140,000,000원, 인수 대상

* 강제경매 (갑9): 2024년 06월 12일 (이 ), 금액 140,000,000원, 말소 (말소기준권리)

* 압류 (갑10): 2024년 08월 06일 (국민건강보험공단), 말소

3.4. 인수권리

을구 1번 순위의 주택임차권 (이 , 보증금 140,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

인수 보증금 합계: 140,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역상권특성

대상 물건이 위치한 갈현동 일대는 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

주민센터, 공원 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있는 편입니다.

단, 해당 물건은 상가 건물 내 도시형생활주택이므로, 주변 상업 시설의 활성화 정도는 이 물건의 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 유사물건비교

제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대, 빌라 등의 주택이며, 본 물건(도시형생활주택/원룸형)과는 면적 및 건축 연도, 주택 유형에서 차이가 있습니다.

비교 매물의 면적(46.47㎡ ~ 71.91㎡)이 본 물건(16.77㎡)보다 상당히 넓어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

하지만, 갈현동 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

일반적인 부동산 검색 결과, 해당 주소지 주변에 특별히 혐오시설이 인접한 것으로 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 공공시설: 갈현1동주민센터 인근

* 교통: 노선버스정류장 인접

* 쇼핑/편의: 근린생활시설 이용 가능

5.2. 건물상태및편의시설

건물은 철근콘크리트구조로 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

9층 건물 중 9층에 위치하며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 난방시설, 소화설비, 승강기 등 기본적인 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.

건물 내 주차장 시설도 있을 것으로 예상됩니다.

본 물건에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 140,000,000원 전액 인수입니다.

이는 낙찰가가 보증금액보다 낮더라도, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이므로 총 지출이 높아지게 됩니다.

따라서, 낙찰자가 부담하게 될 총액(낙찰가 + 140,000,000원)이 주변 시세 대비 높을 경우, 투자 가치가 없거나 손실이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타리스크

* 임대 관계 미상: 임대 현황이 미상이므로, 실제 점유 관계나 추가적인 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. (다만, 권리분석상 을1 임차인이 가장 중요)

* 건물 공용 부분 관리 상태: 상가 건물 내 주거 공간으로, 공용 부분의 관리 상태나 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(8층 이하) 등의 용도 제한이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동 소재 (유)갈현상가 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

경매 절차의 핵심은 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 1억 4천만원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이는 본 건의 입찰가 산정에 있어 가장 결정적인 요소이며, 신중한 분석과 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건축 연식이 오래되지 않았습니다.

* 편리한 생활 환경: 주민센터, 버스정류장, 근린생활시설 등이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 주거와 상업 혼재 지역: 배후 수요가 존재할 수 있는 입지입니다.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 '인수 보증금 140,000,000원'입니다.

감정가 124,000,000원에 인수 보증금 140,000,000원을 더하면, 낙찰자가 부담하게 될 총액은 최소 264,000,000원이 됩니다.

이는 본 건의 면적(16.77㎡) 대비 시세와 비교했을 때 매우 높은 금액일 가능성이 높습니다.

제공된 주변 시세 정보는 본 건과 면적 및 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 5평 내외의 원룸 도시형생활주택이라 하더라도, 1억 2천만원 ~ 2억원의 시세 범위를 형성할 수 있습니다.

본 건의 경우, 인수되는 임차인 보증금이 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 투자 분석으로는 접근이 매우 어렵습니다.

만약 투자를 고려하신다면, 낙찰자가 부담해야 할 총액(낙찰가 + 140,000,000원)이 주변 실거래가 및 향후 예상 임대 수익률을 고려했을 때 현저히 낮아야만 수익성이 확보될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 '예상 입찰가'는 특정 금액으로 제시하기보다는, 인수 보증금 140,000,000원을 고려하여 총 부담액이 최소화되는 선에서, 즉 시장가치 대비 할인율이 매우 커야만 의미가 있을 것으로 판단됩니다.

결론적으로, 본 물건에 대한 권리분석상 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 낙찰가를 산정하는 것이 사실상 불가능하며, 매우 높은 위험도를 가진 물건으로 판단됩니다. 낙찰가 산정은 인수되는 140,000,000원과 시장 가치를 면밀히 비교하여, 총 매수 금액이 시장 가치를 하회하도록 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.