나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경50369 [1] 서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2024.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 ‘동명여자고등학교’ 남서측 인근에 소재하며, 주위는 각급학교, 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철역(불광역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의는 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상6층 건물 내 구분건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 2-4미터, 남측으로 노폭 약 2-3미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경50369 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 3층303호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 39.63㎡ (약 12.00평)

토지면적: 27.39㎡ (약 8.28평)

감정가: 417,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 서울특별시 은평구 대조동에 위치하며, ‘동명여자고등학교’ 남서측 인근 지역에 소재합니다. 주변에는 각급 학교, 근린생활시설, 연립주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량으로의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리(불광역)에 지하철역이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 7일자 중랑세무서장의 압류 (갑3)

주요 권리관계:

* 소유권보존: 2019.06.05

* 공유자전원지분전부이전: 2020.06.30

* 주택임차권 (을3): 임차인 김일중, 보증금 308,000,000원, 전입일자 2020.07.03, 확정일자 2020.06.01. 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수됩니다.

* 압류 (갑3): 중랑세무서장, 2022.06.07. 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑4): 채권자 김일중, 2024.01.15. 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 김일중의 보증금 308,000,000원. (배당 결과에 따라 전부 또는 일부 인수될 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교들이 다수 있어 유동인구가 있으나, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어 상업적 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월, 29.54㎡ 전용면적의 다세대주택(2023년식)이 3억 4천만원에 거래되었습니다.

* 2016년식 28.44㎡ 전용면적의 다세대주택이 3억 2천만원에 거래되었습니다.

* 2019년식 25.11㎡ 전용면적의 다세대주택이 3억 1천만원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물면적(39.63㎡)은 위 최근 거래된 물건들의 전용면적보다 넓은 편입니다. 면적 증가율을 고려하여 시세를 산정하면, 본 물건의 시장가치는 4억 3천만원 내외로 추정됩니다. 그러나 감정가(4억 1천 7백만원)와 비교 시, 최근 거래가보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물 정보: 대고샤인빌은 2019년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 본 물건은 3층 303호입니다. 용도는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김일중 임차인의 보증금 308,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 투자금액 산정 시 가장 중요한 고려사항입니다.

* 가로주택정비사업 진행: 해당 부동산은 대조 A2구역 가로주택정비사업 구역으로 지정되어 2024년 7월 31일 조합설립인가가 완료되었습니다. 사업 진행 경과에 따라 조합원 지위 승계, 현금청산 대상 여부 등이 결정되며, 관련 사항은 관할 구청 또는 조합에 직접 확인해야 합니다. 사업 지연 또는 변경 가능성도 리스크 요인입니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 물건의 감정가는 4억 1천 7백만원이나, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택(25.11~29.54㎡) 시세가 3억 1천만원~3억 4천만원 수준임을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 더구나 본 물건의 면적(39.63㎡)을 고려한 시장가치는 4억 3천만원 내외로 추정되어, 낙찰가 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 도로 상황: 인접 도로 폭이 약 2-4미터로 협소한 편이어서, 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 정보로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 직접적으로 파악하기 어렵습니다. 정확한 정보 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세한 주변 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 3억 8백만원을 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다. 또한, 가로주택정비사업이 진행 중이라는 특수성으로 인해 향후 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 불확실성도 고려해야 합니다. 감정가 대비 최근 시세, 그리고 인수되는 높은 금액의 임차 보증금을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 고위험 고수익 투자 대상으로 판단되며, 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금(308,000,000원) 인수 조건이 투자 결정의 핵심입니다. 이 금액을 제외한 순수 투자 금액으로 수익성을 평가해야 합니다.

* 가로주택정비사업의 진행에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 관련 위험 요인을 면밀히 분석해야 합니다.

* 낙찰가격을 보수적으로 산정하여, 인수되는 임차 보증금과 제반 비용을 고려하더라도 시세차익을 확보할 수 있는 기회를 찾아야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 김일중의 보증금 308,000,000원이 매각 후 인수되는 것으로 분석됩니다. 따라서 예상 입찰가는 물건의 추정 시장가치에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세 및 본 물건의 면적(39.63㎡)을 고려할 때, 물건의 실질적인 시장 가치는 약 4억 3천만원으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면, 다음과 같습니다.

추정 시장가치: 430,000,000원

인수 보증금: 308,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 430,000,000원 - 308,000,000원 = 122,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 2천 2백만원에서 1억 5천만원 사이로 제안합니다. 이는 보수적인 시장가치와 인수되는 보증금을 반영한 결과이며, 실제 입찰 시에는 정비사업의 진행 상황, 배당받는 금액, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.