나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113387 [1] 서울특별시 강북구 수유동 313-29 양지쉐르빌 에이동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린
생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 버스정류장, 근거리에 우이신설경전철역(가오리역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물내 4층403호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택-단지형다세대주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별냉난방설비, 위생설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약8m, 북측으로 약6m내외, 동측으로 약3m의 포장도로와 각각 접하며, 본건으로
차량접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 주택임차권등기 되어 있음. (등기사항전부증명서)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113387 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 313-29 양지쉐르빌 에이동 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 326,000,000원

토지면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.68㎡ (약 14.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 근거리에는 우이신설경전철 가오리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 등재되어 있습니다.

2.5. 설비내역

도시가스설비, 개별냉난방설비, 위생설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형 토지로서, 구분건물의 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

남측으로 약 8m, 북측으로 약 6m, 동측으로 약 3m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 갑1: 소유권보존 (송정자 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (이정우)

* 갑3: 압류 (중랑세무서장, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 257,000,000원)

* 갑5: 압류 (서울특별시 강북구)

* 갑6: 압류 (의정부세무서장)

* 갑7: 압류 (의정부세무서장)

* 갑8: 압류 (강서구(서울특별시))

* 을3: 주택임차권 (김은혜, 262,000,000원, 인수)

3.2. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 갑구3번의 중랑세무서장 압류(2022-06-07)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)를 제외하고, 말소기준권리(갑3) 이하의 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 3번의 김은혜 주택임차권은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액 부분은 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김은혜 (주택도시보증공사)

* 보증금: 262,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-03

* 확정일자: 2019-05-03 (등기부 등본 기준), 2021-05-20 (권리분석 기준)

* 배당신고일자: 2023-06-29

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원 (권리분석 기준)

3.6. 인수되는 보증금

주택임차권(을구 3번)에 따른 보증금 262,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다.

3.7. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 262,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 공동담보 물건으로 추가적인 담보물건이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

주변에 근린생활시설과 다세대주택이 소재하여 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래된 '상아주택(448-27)' 전용면적 60.88㎡(약 18.41평) 물건이 266,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,483,695원)

* 2026년 7월 7일 거래된 '북한산드림빌(567-33)' 전용면적 44.5㎡(약 13.46평) 물건이 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,814,814원)

* 2026년 7월 1일 거래된 '세윤하이츠(A)(455-17)' 전용면적 41㎡(약 12.40평) 물건이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 12,096,774원)

본건은 전용면적 48.68㎡(약 14.71평)으로, 최근 거래 사례 평균가(가장 오래된 물건 제외 시)인 평당 약 14,650,000원을 적용하면 약 215,000,000원 내외의 시장 가치를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지형 다세대주택 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 인수초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통시설

인근 버스정류장 및 우이신설경전철 가오리역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.4. 기타

건물 내에는 도시가스, 개별냉난방, 위생설비, 승강기, 주차장 등의 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 262,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

정보상 공동담보로 표기되어 있어, 본건 외 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획 및 법규의 제한을 받고 있어 향후 재건축, 증축, 용도변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 알려진 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 일반적인 주거지역으로, 주변 시세 및 생활환경에 영향을 미칠 수 있는 시설의 유무는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인수초등학교 인근에 위치하며, 우이신설경전철역을 이용할 수 있는 역세권 및 학세권의 장점을 가진 도시형생활주택입니다. 건물 상태도 비교적 양호한 것으로 판단됩니다. 그러나 2억 6천만원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크며, 이는 시세 대비 낮은 감정가와 연관성이 있을 것으로 추정됩니다. 즉, 낙찰 후 예상되는 총 지출액이 감정가를 상회할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강북구 수유동의 역세권 및 학세권 입지

* 도시형생활주택으로 실거주 및 임대 수익 잠재력 보유 (단, 임차인 문제 해결이 선행되어야 함)

* 향후 지역 개발 가능성 및 가치 상승 기대 (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라 계산됩니다.

감정가 326,000,000원에서 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 262,000,000원을 제외하면, 이론적인 잠재적 가치는 64,000,000원입니다.

하지만, 이는 단순 계산일 뿐 실제 입찰가 결정에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 시장 가치 : 인근 부동산 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장가는 약 215,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 총 지출액 : 낙찰 후 실제 부담하게 될 총 지출액은 낙찰가 + 인수되는 임차 보증금 262,000,000원 입니다.

* 예를 들어, 시장가 수준인 215,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 총 지출액은 215,000,000원 + 262,000,000원 = 477,000,000원이 되어 감정가 326,000,000원을 크게 상회합니다.

* 전략적 입찰가 : 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 낙찰가가 보증금 총액 262,000,000원 이하로 결정될 경우, 임차인은 자신의 보증금을 전액 회수하지 못하고, 그 차액만큼 낙찰자에게 인수됩니다.

* 따라서, 투자자는 낙찰 후에도 보증금 전액 회수가 불가능한 상황을 감안하거나, 최소한 감정가 수준 또는 그 이하의 합리적인 금액으로 입찰하여 추가 부담을 최소화해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 인수되는 보증금 262,000,000원을 감안할 때, 약 200,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우에도 임차인의 보증금 전액을 부담하게 되며, 해당 금액에 인수되는 보증금을 합한 총 지출액이 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 시장 가치 대비 충분한 할인율을 적용하거나, 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도를 진행할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.