나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경77170 [2] 경기도 포천시 신읍동 43-18 예원프라자 1동 4층 405호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경77170 [2] 경기도 포천시 신읍동 43-18 예원프라자 1동 4층 405호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경77170
• 주소: 경기도 포천시 중앙로119번길 4, 1동 4층 405호 (신읍동,예원프라자)
• 감정가: 1,315,000,000원
• 최저가: 221,012,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

의정부지방법원 경매2계 2024타경77170 | 소재지: 경기도 포천시 중앙로119번길 4, 1동 4층 405호 (신읍동,예원프라자) | 감정가: 1,315,000,000원 | 최저가: 221,012,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 의정부지방법원 2024타경77170 (2)

소재지: 경기도 포천시 신읍동 43-18 예원프라자 1동 4층 405호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 1,315,000,000원

소유자/채무자/채권자: 부OOOOO / 부OO / 구OOOOOOO

건물사용승인일: 1997.03.18.

1.2. 면적 정보 (4층 405호 기준)

토지(대지권) 면적: 178.84㎡ (약 54.10평)

건물(전유) 면적: 852.99㎡ (약 257.99평)

1.3. 현황 및 구조

본 물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 4층에 위치합니다.

현재 근린생활시설로 이용 중이나, 내부 인테리어 공사가 중단된 채 장기간 방치되어 있는 상태입니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 '포천시외버스터미널' 남서측 인근에 위치한 일반상업지역 내 상업용 빌딩입니다.

터미널 인근의 주요 상권에 자리 잡고 있어 유동인구의 흡수가 용이하며, 상업시설로서의 가치가 높게 평가됩니다.

2.2. 상권 분석

주위는 상업용 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 상가지대입니다.

포천의 주요 교통 거점인 시외버스터미널을 끼고 있어 상권 활성화에 유리하며, 건물 전체가 판매시설, 근린생활시설, 공동주택 등으로 이용되는 복합상가 형태입니다.

본건이 위치한 4층은 넓은 면적(약 257.99평)을 가지고 있어 대형 학원, 병원(의료시설), 휘트니스센터, 대형 식당 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

2.3. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널이 바로 소재하여 전반적인 교통 여건이 매우 우수합니다.

이는 상가로서 집객 효과(유동인구 유입)를 극대화할 수 있는 핵심 요소입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물이 일괄매각되는 부동산임의경매 사건으로, 낙찰자는 별도의 법정지상권 문제 없이 소유권을 모두 취득할 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 위치하며, 공법상 제한으로는 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 있으나, 상업시설 이용에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

현재 소유자와 채무자가 동일한 '부OO'로 추정되며, 이는 복잡한 권리관계가 얽혀있을 가능성이 낮다는 점에서 긍정적입니다.

임대차 관계는 '미상'이므로, 정확한 현장 조사 및 명도 시 임차인의 유무를 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.

4. 생활 정보 및 주변 환경

4.1. 주변 환경

건물은 급배수, 위생설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등 상업시설로서의 기본적인 설비를 잘 갖추고 있습니다.

3필지 일단의 부정형 토지이나 인접도로와 평탄하며, 남서측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접해 접근성이 좋습니다.

4.2. 혐오시설 유무

해당 물건지(예원프라자, 신읍동 43-18) 주변으로 즉각적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터, 대형 고압선, 변전소 등)은 확인되지 않습니다.

상업지역의 특성상 유흥시설은 존재할 수 있으나, 전반적으로 상업 및 주거시설이 혼재된 양호한 환경을 형성하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 및 명도 리스크

본 물건은 '내부 인테리어를 위한 공사를 하다가 현재 중단되어 장기간 방치되어 있는 상태'라는 점이 가장 큰 리스크입니다.

낙찰 후 재사용을 위해서는 중단된 인테리어의 철거/보수 및 신규 인테리어 공사 비용이 발생하며, 이 비용을 정확히 추산하여 입찰에 반영해야 합니다.

명도 과정에서 기존 점유자의 짐 또는 건축자재 등이 남아있을 경우, 명도(인도명령) 절차와 별개로 처리해야 하는 부수적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련 리스크

임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 임차인(대항력 여부)이 존재할 경우 명도 과정이 예상보다 길어지거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

다만, 현재 공사 중단 상태로 볼 때 실제로 영업 중인 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 포천시 핵심 상권인 시외버스터미널 인근 일반상업지역에 위치한 대형 근린생활시설로서, 입지적 가치는 매우 우수합니다.

대형 면적을 저렴하게 취득하여 내부 인테리어 재공사를 통해 새로운 수요를 창출할 수 있는 기회입니다.

핵심 리스크인 공사 중단에 따른 추가 투자 비용(인테리어 비용)을 명확히 산출하는 것이 성공적인 투자 여부를 결정할 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 포천 시외버스터미널 인근의 핵심 상업지역 위치.

광범위한 활용 가능성: 852.99㎡(약 257.99평)의 넓은 면적으로 병원, 학원, 대형 오피스, 전문 식당가 등 다양한 용도로 전환 용이.

토지 가치 우수: 일반상업지역 내 대지권 면적 178.84㎡(약 54.10평)을 확보하여 안정적인 자산 가치를 유지.

재투자 가치: 감정가 대비 저감될 경우, 내부 수리 비용을 감안하더라도 충분한 시세 차익을 기대할 수 있음.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계