나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102929 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉2동 주민센터" 북동측 인근에 위치한 ‘도시형생활주택(단지형다세대)’으로, 주위환경은 단독주택, 빌라, 근린생활시설이 위치하고 있는 ‘주택지대’로 인근에 상봉초, 중랑우체국 등이 위치하며 인근 ‘망우로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 근린생활시설들이 위치하고 있음.

교통상황

본건 북동측 인근에 지하철7호선/경의중앙선/경춘선 ‘상봉역’이, 인근 인근 ‘망우로’, ‘동일로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대), 제1종근린생활시설 내

제5층 제504호로,

외벽 : 석재붙임마감 등,

창호 : 하이샷시조 등임.

이용상태

‘도시형생활주택(단지형다세대)’로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강시시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대), 제1종근린생활시설 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 도로에, 북동측으로 폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 119-12:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경102929 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택

건물 준공일: 2020년 8월 25일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

건물면적: 25.63㎡ (약 7.75평)

일부 토지/건물 제시외 면적: 없음

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 282,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉2동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 빌라, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 인근에 상봉초등학교, 중랑우체국 등이 있으며, 망우로 주변으로 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

북동측 인근에 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 '상봉역'이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 망우로 및 동일로 변으로 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 세장형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 본건은 5층 제504호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시조로 되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 소재지(상봉동 119-12)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 13일 접수된 서울특별시의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 을구 1번으로 등기된 2022년 12월 29일자 주택임차권(박아름, 보증금 300,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수함을 의미합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박아름 (주택도시보증공사 명의로 등기)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 20일

* 확정일자: 2020년 9월 14일

* 대항력: 있음

3.4. 기타 권리사항

소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 설정 내역이 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 846,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 약 45.93㎡ (4층) 물건이 247,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 약 47.65㎡ (7층) 신축 물건이 530,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 약 51.08㎡ (2층) 물건이 350,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 약 25.63㎡로, 위 거래 사례들보다 면적이 작습니다. 비교적 신축(2020년 준공)이라는 점은 긍정적이나, 면적 차이를 고려하여 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 망우로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

상봉초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 상봉역이 인접하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 본건의 감정가가 282,000,000원임을 고려할 때, 인수되는 보증금만으로도 감정가를 초과하므로, 낙찰 시 상당한 추가 자금 부담이 발생합니다.

6.2. 시장 가치 대비 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 846,000,000원에 달하며, 특히 인수해야 할 임차인 보증금 300,000,000원을 고려하면, 물건 자체의 시장 가치 대비 채무 부담이 매우 높습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 상봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 3억 원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 본건의 감정가(2억 8,200만 원)를 상회하는 금액으로, 낙찰 시 상당한 추가 자금 투입이 예상됩니다. 소유권 이전 및 명도 과정에서 임차인과의 원만한 해결 방안 모색이 필수적이며, 현재로서는 투자로서의 매력보다는 자금 부담이 매우 큰 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 상봉역 역세권 입지: 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 상봉역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 주거지로서의 기본 요건 충족: 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이 가장 중요하게 고려되어야 합니다. 이는 본건의 감정가 282,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, 본건의 순수 낙찰가(입찰가)는 이러한 인수 부담을 제외하고, 향후 매각을 통한 시세 차익 또는 재임대를 통한 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

상기 분석된 물건 자체의 시장 가치(면적 및 입지 고려 시 약 1억 4천만원 ~ 2억원 내외 추정)와 인수 부담 3억원을 종합적으로 고려할 때, 투자가치가 낮거나 손실이 발생할 가능성이 높습니다.

그럼에도 불구하고, 최소한의 금액으로 입찰에 참여한다면, 인수해야 할 보증금 3억 원 외에 추가적인 자금 부담을 최소화하기 위해 50,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 실질적 취득 비용은 최소 350,000,000원 (50,000,000원 입찰가 + 300,000,000원 인수 보증금)이 됩니다. 이는 본건의 감정가 및 추정되는 시장 가치를 크게 상회하는 금액이므로, 철저한 자금 계획과 위험 관리가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.