나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102011 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2024.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "일신초등교" 동측에 인접하여 위치함.
부근은 아파트 및 공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 내부순환도로주변 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "월곡역" 까지 도보로 각각 약4-5분 및
약7-8분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제5층 제501호로서,
외벽은 치장석 붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호·알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경102011 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

토지지분: 19.877㎡ (약 6.01평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 뉴OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치하며, "일신초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 공동주택, 주상용건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로, 내부순환도로변의 기존 주택지대 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 4-5분, 지하철 6호선 월곡역까지 도보로 약 7-8분이 소요됩니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 01일자 경기광주세무서장의 압류 (갑3)입니다.

주요 권리사항:

* 을구 1번: 2023년 06월 30일자 주택임차권 (황세온).

* 보증금: 269,000,000원, 차임: 0원.

* 대항력: 있음.

* 인수 여부: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 경매 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액 부분에 대하여 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 정보: 황 (전입 2021-04-29, 배당신고 2023-06-30).

* 갑4: 2024년 02월 06일자 뉴OOOOOOOOO의 강제경매 개시결정. 본 경매는 말소될 예정입니다.

총 채권액: 269,000,000원.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

월곡역을 중심으로 형성된 지역 상권을 이용할 수 있으며, 대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 일신초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 월곡역 인근의 각종 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 5층에 위치하며, 내부 방2, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니1 등으로 이용 중인 것으로 탐문됩니다. 상하수도, 위생, 승강기 설비 및 개별 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 준공 연도는 2020년으로 비교적 신축입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 중요한 리스크 요인은 보증금 269,000,000원의 대항력 있는 임차인 황세온 씨의 존재입니다. 경매 낙찰 시, 임차인에게 지급되는 배당금이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 차액만큼을 매수인이 부담해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 절차가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 성북구 종암동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 월곡역 이용이 편리하며 주거 편의성이 좋은 입지입니다.

감정평가액 274,000,000원 대비, 제공된 최근 매매 사례를 보면 유사 면적의 다세대주택이 280,000,000원에서 312,000,000원에 거래된 것을 확인할 수 있어, 시세 대비 잠재적인 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

하지만, 269,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 낙찰대금으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생한다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 따라서, 입찰 시 이 인수 부담액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 용이한 성북구에 위치한 다세대주택입니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 명확한 권리 파악: 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인의 보증금(269,000,000원)이 존재하므로, 이를 최우선으로 고려한 투자 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 274,000,000원이며, 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금은 269,000,000원입니다.

유사 면적의 최근 실거래가(약 280,000,000원 ~ 312,000,000원)를 감안할 때, 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두고 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 낙찰 및 임차인 보증금 전액 변제를 가정할 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

추천 입찰가 범위: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

최종 입찰가는 해당 물건의 명도 가능성, 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.