나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경2760 [1] 서울 도봉구 창동 825, 제506동 제16층 제1604호 (창동,북한산아이파크) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2024.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 학교 및 근린상가 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철 2,4호선 창동역)등이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2004.07.30일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물 내 제16층 제1604호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽 공도를 통하여 본건 단지 내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 준주거지역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) , 중로3류(폭12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 825번지, 제506동 제16층 제1604호에 위치한 북한산아이파크 아파트입니다.

1.1. 기본 정보 요약

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경2760 (1)

* 소재지: 서울 도봉구 창동 825, 제506동 제16층 제1604호 (창동,북한산아이파크)

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,040,000,000원 (십억 사천만원)

* 토지면적: 93.50㎡ (약 28.3평)

* 건물면적 (등기부상): 238.34㎡ (약 72.1평)

* 전용면적 (참고, 실사용 면적): 약 84.45㎡ ~ 101.91㎡ (약 25.5평 ~ 30.8평) - *최근 매매/임대 정보 기준*

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하나은행

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건

* 사용승인일: 2004년 07월 30일

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 학교 및 근린상가 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황:

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 4호선 창동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 상세 정보

* 건물의 구조:

2004년 7월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물 중 제16층 제1604호입니다.

* 외벽 마감: 세멘몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽 마감: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역:

급배수, 위생, 난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 이용 현황:

대체로 사다리형 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

외곽 공도를 통하여 본건 단지 내 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 물건이 위치한 지역은 도시지역, 준공업지역, 준주거지역에 속하며, 도로, 중로2류, 중로3류 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

1.4. 권리 분석

* 등기부 요약:

본건은 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 본 경매 사건(2024타경2760)의 말소기준권리인 을11 (2017.05.10, 하나은행 근저당권 428,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전: 김두경 외 1명 (2017.05.10)

- 말소기준권리: 을11 (2017.05.10) 근저당권 (하나은행, 428,000,000원)

- 기타 권리: 하나은행, 동수원새마을금고 등의 근저당권 및 신용보증기금, 경기광주세무서장, 도봉구의 가압류/압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,080,100,000원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 본 건으로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

- 다만, 정확한 임대 관계 및 점유 현황은 미상이며, 명확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

* 아파트 단지 정보:

- 아파트명: 창동북한산아이파크

- 사용승인일: 2004년 7월 30일

- 총 동수: 25동

- 총 세대수: 2,061세대

- 최고층: 24층

- 주차 대수: 총 3,210대 (내부 기계식 2,988대, 외부 기계식 222대) - *이는 전체 단지 기준입니다.*

- 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터 등

* 주변 편의시설:

- 인근에 학교(가인초등학교 등) 및 근린상가가 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 정보:

- 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 상세한 현장 조사 및 지역 정보 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 중복병합/중복/유동화 물건: 경매 절차 진행 상 추가적인 검토가 필요하며, 절차 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 법적 제한사항: 해당 지역에 다수의 도시계획 및 건축 관련 법규 제한이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 점유 및 임대 관계에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 아파트로, 창동역 역세권에 해당하며 주변으로 학교 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복 병합 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 다수의 법적 제한사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 주요 지역 아파트로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 창동역을 이용한 우수한 서울 시내 접근성이 장점입니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

* 시세 분석:

- 본건은 북한산아이파크 506동 1604호로, 감정가는 1,040,000,000원(10억 4천만원)입니다.

- 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 약 84.45㎡(약 25.5평)의 경우 2026년 7월 4층이 920,000,000원(9억 2천만원), 10층이 965,000,000원(9억 6천 5백만원)에 거래되었습니다.

- 또한, 전용면적 약 101.91㎡(약 30.8평)의 경우 2026년 6월 19층이 1,026,000,000원(10억 2천 6백만원)에 거래되었습니다.

- 제공된 등기부상 건물 면적은 238.34㎡(약 72.1평)이나, 실질적인 주거 공간인 전용면적은 위와 같이 분석됩니다.

- 최근 시세 최고가는 1,026,000,000원(10억 2천 6백만원)이며, 감정가는 1,040,000,000원(10억 4천만원)입니다.

* 예상 입찰가:

- 본건은 권리 인수 부담이 없으며, 법원 감정가 및 최근 시세 수준을 고려할 때, 경쟁 구도와 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

- 보수적인 관점에서, 최근 시세 최고가와 감정가를 참고하여 9억 7천만원 ~ 10억 1천만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

- *본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리관계 재확인, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.