나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경2395 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "노일중학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는

아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "수락산역" 등이

소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.08.06자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지

붕 5층 건물 내 5층 501호로서,

외 벽 : 외장 석재 마감 등

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 남측으로 노폭 약10미터 내외, 서측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어

있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분

뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시

설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 및 설치제한지역(자세

한 사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경2395 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 5층501호

1.3. 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 5층 501호 (2020년 8월 6일 사용승인)

1.4. 면적 정보

* 토지면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

* 토지지분: 22.98㎡ (약 6.95평)

* 건물면적 (전용면적): 29.81㎡ (약 9.02평)

* 건물면적 (분양면적): (제시된 정보에 분양면적 명확히 없어 전용면적으로 표기)

* 건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평) (매수인 인수)

1.5. 감정가: 245,000,000원

1.6. 경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자: 장OO

2. 입지조건

2.1. 위치: 서울특별시 노원구 상계동 소재 "노일중학교" 북서측에 위치.

2.2. 주변환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

2.3. 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "수락산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.4. 도로: 본 단지 남측 약 10미터, 서측 약 6미터 폭의 포장도로가 개설되어 있음.

2.5. 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 및 설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2024년 4월 5일 접수된 장현근의 강제경매개시결정 (채권액 265,000,000원)

3.2. 인수 대상 권리

* 대항력 있는 임차인: 장현근

* 전입일자: 2021년 7월 2일

* 확정일자: 2021년 6월 10일

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024년 4월 4일

* 비고: 본 임차인은 경매 신청 채권자이기도 하며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 함. (인수 보증금 합계: 최대 265,000,000원)

* 대항력 있는 임차인: 예종희

* 전입일자: 2024년 1월 29일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: (정보 없음)

* 비고: 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

3.3. 등기부 현황:

* 소유권이전 (갑2): 2021-07-02 (김대호)

* 소유권이전 (갑3, 매매 265,000,000원): 2023-07-18 (정기철)

* 강제경매 (갑4, 말소기준권리): 2024-04-05 (장현근, 265,000,000원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본 물건은 2020년 8월 사용승인된 신축 건물로, 주변 1995~1997년식 연립/다세대 주택 시세(3.23억 ~ 3.80억)보다 건축 연도가 20년 이상 최신입니다.

* 비교 대상 주택들의 면적은 43.15㎡ ~ 54.99㎡ (약 13평 ~ 16.6평)이며, 해당 면적 대비 평당 시세는 약 700만원 ~ 1,140만원 수준으로 파악됩니다.

* 본 물건의 전용면적은 29.81㎡ (약 9.02평)으로, 단순 면적 비교 시 시세는 약 1.97억 ~ 2.23억 사이로 추정되나, 신축 연도 프리미엄을 고려할 때 이보다 높을 수 있습니다.

* 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 52.28㎡(약 15.8평) 연립주택이 3.8억에 거래되었으며, 54.99㎡(약 16.6평) 다세대주택이 3.65억에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 본건(약 9평)의 적정 시세는 2.5억 ~ 3.0억 사이로 예상 가능합니다.

4.2. 용도: 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 7호선 수락산역 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설: "노일중학교" 북서측에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 주거환경: 아파트, 다세대주택 등이 밀집한 일반적인 주거 지역입니다.

5.4. 건물 내 편의 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담: 장현근 임차인의 보증금 265,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 제시외 건물 포함: 28.00㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 이에 대한 별도 관리 또는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 복합적 권리 관계: 경매 신청 채권자가 임차인이면서 소유권 이전과 관련이 있는 점은 거래 과정의 복잡성을 시사합니다.

6.4. 지역 규제: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 법적 규제 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 본 물건은 2020년식 신축 건물임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 장현근 씨의 거액의 보증금(265,000,000원) 인수 부담이 존재하는 것이 가장 큰 특징입니다.

7.2. 장현근 씨는 본 경매의 신청 채권자이기도 하므로, 경매 절차에서 배당을 통해 보증금의 일부 또는 전부를 회수할 가능성이 있습니다. 그러나 배당 결과에 따라 잔액 인수 여부가 결정되므로, 정확한 배당표 확인이 필수적입니다.

7.3. 인수 보증금 부담을 제외한 실질적인 건물의 시장 가치는 신축 연도와 역세권 입지를 고려할 때, 약 2.5억 ~ 3.0억 수준으로 판단됩니다.

7.4. 따라서, 장현근 씨의 배당 결과를 면밀히 분석하여, 인수해야 할 보증금액을 제외한 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하고, 향후 하자 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 역세권 입지: 지하철 수락산역 이용이 편리하여 임대 수요 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 투자자가 선호할 만한 소형 면적으로, 임대 수익률 확보에 용이합니다.

8.4. 제시외 건물 포함: 실제 사용 면적이 공급 면적보다 넓어 활용 가치 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 장현근 씨의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

9.2. 만약 장현근 씨가 배당을 통해 보증금 전액(265,000,000원)을 회수하지 못할 경우, 그 잔액만큼은 매수인이 인수하게 됩니다.

9.3. 본 물건의 현재 적정 시세를 약 2.5억 ~ 3.0억 원으로 추정할 때, 인수해야 할 보증금이 클수록 입찰 가능한 금액은 낮아집니다.

9.4. 예를 들어, 장현근 씨가 배당으로 2.3억 원을 받고 3,500만 원을 인수해야 한다면, 입찰가의 상한선은 (2.5억 ~ 3.0억) - 0.35억 = 2.15억 ~ 2.65억이 됩니다.

9.5. 그러나 장현근 씨가 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성도 있습니다. 이 경우, 매수인의 인수 보증금은 0원이 되며, 입찰가는 본 물건의 적정 시세인 2.5억 ~ 3.0억 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

9.6. 가장 보수적인 관점에서, 인수 보증금 265,000,000원을 최대한 인수한다고 가정하고, 예상 시세 2.5억 원을 적용하면, 입찰 가능한 금액은 0원 또는 마이너스까지 내려갈 수 있어 유찰 가능성이 높습니다.

9.7. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법원 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

9.8. 권장 예상 입찰가 범위: 1억 8천만 원 ~ 2억 2천만 원.

* 이 범위는 장현근 씨가 배당에서 상당 금액을 회수하지 못하여 인수 부담이 발생하는 경우를 고려한 보수적인 금액입니다.

* 배당 결과에 따라 이보다 높게(최대 3억까지) 고려할 수도 있습니다.

* 따라서, 입찰 전 반드시 배당 순위 및 예상 배당금액을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.