나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경80145 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2024.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교, 전철역 등이 주를 이루는 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장, 전철역 등이 위치하는바 제반 교통사정은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층 건내 8층 제801호로서, 외벽 : 석재 및 세멘몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터시설, 화재탐지설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8 미터 내외의 도로, 본건 동측으로 각각 노폭 약 8 미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건폐율:70%이하, 용적률:800%이하, 층수:3층이상, 건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경80145 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8, 스테이션615 8층 801호

건물명: 스테이션615

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물층수: 지하 3층, 지상 16층 중 8층 801호

집합건물 연면적: 6,303.49㎡ (약 1,915.9 평)

토지면적: 4.64㎡ (약 1.4 평)

건물전용면적: 23.91㎡ (약 7.23 평)

토지/건물 일괄매각

감정평가액: 137,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2019년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "경기도청 북부청사" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교, 전철역 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m-15m)에 접해 있습니다. 건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 건축물 용도는 상업용지로 제한됩니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

말소기준권리는 2023년 11월 22일 접수된 의정부시의 압류 (갑6) 입니다.

* 을구 1번: 전세권 설정 (2023년 8월 29일 접수, 권리자: 경기도, 금액: 125,000,000원). 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 2번: 주택임차권 (2023년 11월 13일 접수, 권리자: 이진용, 금액: 75,000,000원). 전입일자 2021년 9월 10일, 확정일자 2021년 8월 19일로 대항력이 있습니다. 본 권리 역시 매수인에게 인수됩니다.

* 기타 권리:

* 갑4: 남양건설산업주식회사 소유권이전 (3번 신탁등기 말소)

* 갑5: 주식회사 은림영우 소유권이전 (2021년 10월 15일, 매매 110,000,000원)

* 갑7: 강제경매 개시결정 (2024년 6월 13일, 권리자: 이진용, 금액: 75,000,000원). 말소 대상.

* 갑8: 압류 (2024년 6월 25일, 권리자: 국민건강보험공단). 말소 대상.

임차인 현황:

* 임차인: 경기도 (전세권자)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (전세권으로서 인수 대상)

비고: 선순위 전세권자

* 임차인: 이진용

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-11-13

대항력: 있음

비고: 선순위 대항력 있는 임차인 (주택임차권)

인수되는 총 보증금 (전세권 + 임차권): 125,000,000원 + 75,000,000원 = 200,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 경기도청 북부청사 인근에 위치하여 관공서 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 분포하고 있어 지역 주민들의 이용이 예상됩니다.

오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

경기도청 북부청사, 의정부지방법원 등 주요 관공서가 인접해 있습니다.

주변에 상업시설, 편의점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 공원 및 학교가 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 전세권 (125,000,000원)과 대항력 있는 임차인 (75,000,000원)으로 인해 총 200,000,000원의 채무가 매수인에게 인수된다는 점입니다.

이는 본건의 감정평가액 137,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰받더라도 추가적인 재정적 부담이 발생하거나 수익성이 없을 가능성이 매우 높습니다.

임대 관계가 미상인 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도청 북부청사 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

그러나 선순위 전세권과 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수되며, 그 총액이 감정가 및 최근 시세를 크게 상회합니다.

이로 인해 매수인이 인수해야 할 채무가 물건의 시장 가치를 넘어서는 구조로, 실질적인 투자 가치가 없거나 오히려 손실이 예상되는 물건입니다.

경매를 통한 취득 시 재산상의 큰 손실을 볼 위험이 매우 높으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 경우, 인수되는 선순위 권리(전세권, 임차권)의 총액이 감정평가액을 초과하여 일반적인 투자 관점에서는 매력적인 투자 포인트가 발견되지 않습니다.

만약 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면 일부 고려가 가능할 수 있으나, 현재 상황에서는 그러한 가능성이 낮습니다.

(참고: 본 물건의 주변 시세를 고려할 때, 인수되는 금액을 초과하여 낙찰받는 것은 투자로서 부적절합니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.91㎡)의 오피스텔은 2024년 1월 23일 120,000,000원, 2024년 5월 10일 132,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 현 시세 수준을 약 126,000,000원 (2024년 거래 평균)으로 추정할 수 있습니다.

인수되는 선순위 채권 총액은 200,000,000원 (전세권 125,000,000원 + 임차권 75,000,000원)입니다.

예상 입찰가는 통상적으로 (추정 시세) - (매수인 인수 채무)로 산정됩니다.

예상 입찰가 = 126,000,000원 - 200,000,000원 = -74,000,000원

이는 현재 시장 가치로는 인수되는 채무 전액을 상환하고도 남는 금액이 없음을 의미합니다. 따라서 본건에 대한 예상 입찰가는 사실상 없다고 보아야 하며, 설령 낙찰된다 해도 상당한 재정적 손실이 불가피합니다. 경매 참여 시에는 인수되는 채무 전액을 감당할 수 있는지, 그리고 추가적인 법적 절차 및 명도 비용까지 고려하여 결정해야 합니다. 현재 상태로는 적극적인 입찰을 권유하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.