나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경78296 [1] 경기도 의정부시 의정부동 122-15 온마루오피스텔 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부제일시장" 동측 인근에 위치하고 있으며 본건 인근으로는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하며 남서측 근거리에 지하철1호선 "의정부역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호로서,
-외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임
-내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임
-창호 : 샷시조임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 자루형 토지로서 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(신동초), 과밀억제
권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2024타경78296 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 122-15 온마루오피스텔 15층1501호

건물명: 온마루 오피스텔

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호

준공일: 2021년 5월 20일

감정가: 207,000,000 원

1.2. 물건 상세

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

토지 면적: 6.80㎡ (약 2.06평) / 토지 지분: 6.8㎡

건물 면적: 42.30㎡ (약 12.79평) / 건물 지분: 42.295㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부제일시장" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측 근거리에 지하철 1호선 "의정부역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유치권 신고 및 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정현국

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-29

확정일자: 2021-09-14

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 2025년 11월 6일 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요 없음).

그러나, 2026년 6월 1일 주식회사 라테르종합건설로부터 총 공사대금 36억원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 "의정부제일시장" 동측 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있습니다. 의정부역 인근으로 상권이 발달되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시장 동향

경기도 오피스텔 수익률은 전국 평균을 상회하며, 특히 의정부역 인근은 서울 접근성 및 주거 환경으로 인해 1-2인 가구 실거주 수요가 유입되고 있습니다. 의정부역 인근 집합상가의 소득수익률 또한 높게 나타나는 것으로 알려져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

의정부제일시장과 다양한 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다. 의정부역 주변 상업시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육 시설

토지이용계획상 신동초등학교에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 유치권: 주식회사 라테르종합건설이 36억 원의 공사대금에 대한 유치권을 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 부담 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 정현국에 대한 HUG 확약서가 제출되었으나, 유치권 신고와 관련하여 최종 변제 및 말소 관련 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 공부와의 차이: 없음.

* 미등기/불법 건축물: 현황 상 특이사항 없음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 상대보호구역(신동초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 온마루 오피스텔 15층 1501호로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 총 15층 건물 중 15층에 위치하여 조망 및 일조권 등에서 유리할 수 있습니다. 감정가는 2억 7백만원이며, 전용면적 42.30㎡ (약 12.79평)으로 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

권리 분석상 임차인 정현국은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 관련 확약서가 제출되어 절차 상 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

하지만, 주식회사 라테르종합건설이 제기한 36억원 규모의 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하여, 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 조사 및 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 GTX-C노선 개통 시 추가적인 가치 상승 기대.

* 풍부한 임대 수요: 의정부 시내 중심 상권으로 1-2인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 오피스텔: 도시형생활주택(원룸형)으로 소액 투자 및 임대 수익형 상품으로 적합합니다.

* 주변 개발 호재: 의정부시의 '걷고 싶은 도시국' 신설 등 도시 환경 개선 사업 추진으로 주거 환경 개선 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 207,000,000원입니다.

임차인 정현국씨의 보증금 180,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, HUG의 확약서 제출로 인해 인수 보증금 합계는 0원입니다.

가장 중요한 변수는 주식회사 라테르종합건설의 유치권 신고(36억원 규모)입니다. 이 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 달라지므로, 신중한 판단이 요구됩니다.

유치권이 인정되지 않거나 소액으로 해결될 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 유치권이 인정될 경우에는 해당 금액만큼 입찰가를 낮추거나, 신중하게 접근해야 합니다.

현 시세 조사 결과, 의정부동 지역의 유사 면적 오피스텔 매매가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 선으로 파악되나, 이는 최근 실거래가 자료가 부족한 점을 감안해야 합니다.

리스크 요인(유치권)을 고려하여, 일반적인 경매 물건의 입찰가 산정 시 감정가의 70~80% 수준을 보수적으로 적용한다면, 약 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천 5백만원 선을 예상할 수 있습니다.

하지만 유치권의 법적 효력 및 예상 인수 금액에 대한 정확한 분석이 선행되어야 하므로, 본 예상 입찰가는 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.