나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경78081 [1] 경기도 의정부시 산곡동 산64-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경78081 [1] 경기도 의정부시 산곡동 산64-3 임야 경매

• 사건번호: 2024타경78081
• 주소: 경기도 의정부시 산곡동 산64-3
• 감정가: 2,208,437,000원
• 최저가: 259,820,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

의정부지방법원 경매2계 2024타경78081 | 소재지: 경기도 의정부시 산곡동 산64-3 | 감정가: 2,208,437,000원 | 최저가: 259,820,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경78081 (1)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (임야 및 아파트)

소재지: 경기도 의정부시 산곡동 산64-3 (임야) 및 경기도 의정부시 민락동 (아파트)

감정가: 2,208,437,000원

경매구분: 부동산강제경매

채무자 및 소유자: 박OO

1.2. 물건 면적 및 현황

물건 구분: 임야 (기호 1)

소재지: 경기도 의정부시 산곡동 산64-3

토지 면적: 76,153.00㎡ (약 23,030평)

매각 대상 지분율: 3807650 (총 면적 대비 지분 확인 필요, 대략 50% 전후로 추정)

이용 상태: 자연림 및 일부 분묘 등으로 이용 중

물건 구분: 아파트 (기호 2)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 소재 송산센트럴아파트 704동 1층

면적: 건물 면적은 0.00㎡로 표기되어 있으나, 건축물대장상 방3, 욕실2 등의 구조로 보아 전용 면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 아파트로 추정됨. (정확한 전용 및 분양 면적은 별도 확인 필요)

구조: 철근콘크리트 벽식구조, 관리상태 무난

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 기호 1 (임야) 입지

위치 및 주위환경: 동의정부IC 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 출입이 대체로 가능하며, 인근 버스 정류장 이용 시 대중교통도 무난한 수준입니다.

도로 상태: 북서측으로 노폭 약 4~5 미터의 현황도로에 연결되어 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역 (엄격한 규제), 도로구역 저촉, 공익용산지 (산지관리법), 과밀억제권역 등으로 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

2.2. 기호 2 (아파트) 입지

위치 및 주위환경: 송산센트럴아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 입지 여건은 대체로 무난합니다.

교통 상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 무난합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 제3종일반주거지역으로 아파트 건축에 적합하며, 지구단위계획구역, 교육 환경 보호 구역 등 일반적인 주거지역 규제를 받고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본 건은 토지 일부 지분 매각이 주된 특징입니다. (임야 기준)

임야 총 면적 76,153.00㎡ 중 일부 지분만 매각하는 형태이므로, 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송을 통한 지분 해소가 필수적입니다.

중복 병합 사건으로 여러 권리가 복합되어 있을 가능성이 높습니다.

3.2. 특이 사항 및 리스크

분묘기지권 및 분묘 소재: 임야의 경우, '분묘기지권'이 특이사항에 명시되어 있으며, 실제 이용 상태도 '자연림 및 일부 분묘'로 확인됩니다. 분묘기지권은 성립 여부에 따라 토지 이용에 심각한 제한을 줄 수 있으며, 철거 협의 및 이전 비용 발생 등 추가적인 리스크가 있습니다.

공부와의 차이: 임야의 지목은 '임야'이나, 실제 일부가 '분묘'로 이용 중인 점도 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

기호 1 (임야): 개발제한구역 및 공익용산지 등의 제약으로 현재 상업적 가치는 미미하며, 상권 분석의 대상이 아닙니다. 장기적인 개발 호재를 기대하는 투자처입니다.

기호 2 (아파트): 민락동 중심 주거 지역에 위치하며, 주변 근린생활시설 및 아파트 단지 상권을 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 정보 (아파트 기준)

주거 환경: 아파트 단지 내 위치로 안전하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교육 시설: 주변에 의정부용현초, 노벨유치원, 오동초, 충의중 등 다수의 교육 시설이 상대 보호 구역 내에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 소화전 설비 등 기본적인 아파트 설비는 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 및 공유자 리스크

본 건은 지분 매각이므로, 공유자가 법원에 공유자 우선 매수 청구를 할 경우 낙찰이 불가능할 수 있습니다.

낙찰 후에는 다른 공유자와의 협상(지분 매입/매도)이 필수적이며, 협상 결렬 시 공유물 분할 청구 소송이 필요합니다.

5.2. 개발 제한 및 규제 리스크

기호 1 임야는 개발제한구역 및 공익용산지로 지정되어 있어, 매수 후에도 토지 형질 변경이나 건축 행위 등이 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다. 장기적인 규제 완화를 보고 접근해야 합니다.

5.3. 분묘기지권 리스크

분묘기지권이 성립하는 분묘가 다수 존재할 경우, 토지의 사용 수익이 제한되며, 이를 해결하기 위한 법적 비용 및 시간, 협의 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

5.4. 혐오 시설 여부

지도 및 주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 외부 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 임야 (기호 1) 내부에 분묘가 소재한다는 점 자체가 내부적 불편 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건 경매는 임야 (기호 1)의 대규모 지분과 아파트 (기호 2)를 한 사건으로 묶어 진행하는 특수 물건입니다.

임야는 총 2만 3천 평이 넘는 대규모 자연림 지분으로, 감정가가 22억 원이 넘지만, 개발제한구역, 공익용산지, 분묘기지권, 지분 매각이라는 4가지 주요 리스크를 동시에 안고 있어 난이도가 매우 높습니다.

아파트는 주거 환경이 양호하나, 정확한 면적 확인 및 채무 관계 분석이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

지분 투자 관점: 지분 물건에 대한 이해도가 높고, 공유물 분할 소송 경험이 있거나 장기간 보유하며 공유자 협의를 이끌어낼 능력이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

장기적 가치 관점: 임야는 동의정부IC 인근의 자연림으로, 장기적인 도시 계획 변화나 개발제한구역 해제 등의 정책적 호재가 발생할 경우 폭발적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (초장기적 관점)

아파트 관점: 상대적으로 안정적이며, 주거용으로 활용하거나 단기 시세 차익을 노릴 수 있지만, 매각 대상 물건의 주된 비중은 임야에 있습니다.

6.3. 결론

본 물건은 하이 리스크, 하이 리턴을 추구하는 특수 물건 투자에 해당합니다. 임야의 규제 및 권리 (지분, 분묘기지권) 문제를 해결할 수 있는 법률 및 협상 능력이 본 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매2계