나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경108064 [1] 서울특별시 도봉구 창동 603-65 대원쉐르빌13차 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건내 5층 501호로서,
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축
법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경108064 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 315,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 603-65 대원쉐르빌13차 5층501호

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 46.54㎡ (약 14.08평)

토지 면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 대원쉐르빌13차

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 501호

사용 승인일: 2021년 01월 26일

외벽: 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감

창호: 샷시 이중 창

내부 설비: 위생 및 급·배수, 난방, 승강기 설비

1.4. 토지 정보

토지 형상: 정방형의 평탄한 토지

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지

인접 도로: 남동측으로 세로 접함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 가능함.

버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성으로 보아 대중교통 이용 편의도는 무난함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2022년 02월 16일자 메리츠캐피탈주식회사 가압류 (인천지방법원 2022카단100816)

본 경매는 채권자 신OO (신혜숙)의 강제경매 신청에 의한 것임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 08일

확정일자: 2021년 02월 17일

대항력: 있음

비고: 본 경매 신청 채권자일 가능성 높음 (신OO)

* 임차인: 주식회사우리은행

보증금: 305,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 08일

확정일자: 2021년 02월 17일

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (본 금액은 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미하며, 해당 보증금은 경매 배당 절차를 통해 변제될 것으로 예상됨.)

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리 분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.4. 말소되는 권리

상기 권리분석에서 확인된 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

이에는 대항력 있는 임차인의 권리도 포함되며, 보증금은 배당 절차를 통해 우선 변제받거나, '인수 보증금 합계: 0원'에 따라 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주거 지역으로 점포들이 혼재되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린 상가 위주일 것으로 예상됨.

최근 매매된 인근 다세대 주택 정보:

"들꽃향기마을": 2015년식, 99.41㎡, 590,000,000원 (593.5만원/㎡)

"(448-73)": 1996년식, 33.82㎡, 150,000,000원 (443.5만원/㎡)

"선덕그랑빌(바)": 2003년식, 38.43㎡, 160,000,000원 (416.4만원/㎡)

본 건은 2021년 준공으로 신축 건물임에도 불구하고 감정가 315,000,000원은 인근 연식 오래된 다세대 주택 대비 소폭 높거나 유사한 수준으로 평가되었으며, 신축 건물 프리미엄을 고려할 때 시장 가격은 더 높을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"창림초등학교" 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

관할 교육청 확인을 통한 교육환경보호구역 해당 여부 확인 필요.

5.2. 편의 시설

주거지 주변이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 305,000,000원으로 감정가와 유사함.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 절차상의 문제나 추가적인 법적 분쟁 가능성은 상존하므로 면밀한 확인이 필요함.

두 임차인이 동일한 보증금, 동일한 전입/확정일자를 가진 점에 대한 추가 확인 필요. (신 , 우리은행)

6.2. 기타 법적 제한

도시지역, 준공업지역 (지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의 필요)

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수 법적 제한 사항 존재 (공부와의 차이 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 상대적으로 양호한 건물 상태와 입지 조건을 갖추고 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가와 유사하나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자에게 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

이러한 조건은 경매 진행 시 입찰가 산정에 중요한 요소가 되며, 임차인과의 관계 및 배당 상황을 면밀히 파악하는 것이 필수적임.

주변 시세 대비 신축 건물 프리미엄을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 시장 가치는 추가적인 조사를 통해 확인할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

신축 건물로 인한 하자 위험 감소 및 높은 주거 만족도 기대.

'인수 보증금 0원'으로 명확 시, 임차인 보증금 부담 없이 취득 가능.

경매 시세 대비 합리적인 낙찰을 통해 시세 차익 기대 가능.

창동역 인근으로 향후 교통 및 생활 편의시설 개선 기대 효과.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 매매사례 분석:

2015년식 99.41㎡ : 590,000,000원 (5.93백만원/㎡)

1996년식 33.82㎡ : 150,000,000원 (4.43백만원/㎡)

2003년식 38.43㎡ : 160,000,000원 (4.16백만원/㎡)

본 건 (46.54㎡, 2021년식)의 감정가는 315,000,000원 (약 6.77백만원/㎡)으로, 신축 연식 및 감정가격을 고려할 때 합리적 수준임.

대항력 있는 임차인의 보증금(305,000,000원)이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'임을 감안하여, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다고 가정함.

감정가를 기준으로 하되, 신축 건물 프리미엄 및 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 320,000,000원 ~ 325,000,000원

(최소 입찰가는 감정가의 10%인 31,500,000원부터 시작하나, 권리 관계 및 시장 상황을 고려 시 실질적 입찰가는 감정가 이상이 될 것으로 예상됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.