나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경106792 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 42 동답한신아파트 제1동 제11층 제1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "동답초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지가 소재하는 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 남서측 근거리에 "답십
리역(지하철 5호선)"이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 14층 건물 내 제11층 제1101
호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 단지
내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종
확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학
교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-대상물건의 건축물대장상 건축물현황도가 존재하지 않아 부동산포털사이트, 본건 단지 내
평가전례, 육안에 의한 관찰 및 현장조사 등에 근거하여 내부구조도를 작성하였으니 경매진
행시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경106792 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 42 동답한신아파트 제1동 제11층 제1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 719,000,000원

* 토지면적: 43.34㎡ (약 13.11평)

* 토지 지분: 43.34㎡

* 건물면적 (공급면적): 96.40㎡ (약 29.16평)

* 건물 지분: 96.4㎡

* 건물면적 (전용면적): 제공된 JSON 데이터에 따르면 35.45㎡ (약 10.72평) 또는 44.35㎡ (약 13.41평) 등의 거래 사례가 있으며, 본 건물의 정확한 전용면적은 현장 확인이 필요함.

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "동답초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지가 소재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 차량으로의 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재함.

* 남서측 근거리에 "답십리역(지하철 5호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016-09-21 접수된 교보생명보험주식회사 근저당권 (을4)이며, 이에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 880,900,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차보증금은 0원임.

* 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 개요는 공란으로, 실제 존재 여부 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 교육시설: 동답초등학교 등 각급 학교가 인접해 있음.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재함.

* 교통시설: 지하철 5호선 답십리역 이용이 용이하며, 다수의 버스노선이 운행됨.

4.2. 혐오시설 유무

* 현재 조사된 정보 및 지도상으로는 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 14층 건물 중 제11층 제1101호임.

* 마감: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감임.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 동답한신아파트

* 건축년도: 1992년 1월 3일 사용승인

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 600세대

* 주차대수: 총 204대 (지상 12대, 지하 11대). 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 중복병합사건, 중복사건, 유동화물건 등으로 경매 절차가 복잡할 수 있음.

* 임대차 관계 불명확: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 추가 권리 발생 가능성에 대한 확인이 필요함.

* 부족한 주차 공간: 600세대에 총 204대의 주차 공간은 거주 및 향후 거래 시 단점이 될 수 있음.

* 건축물대장상 건축물현황도 부재: 내부구조도 작성이 외부 관찰 등에 의존하였으므로, 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있으며, 경매 진행 시 재확인이 필수적임.

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 답십리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지 내 아파트임. 감정가는 7억 1,900만원으로 책정되어 있으나, 최근 동일 단지 내에서 거래된 소형 평수(전용면적 약 35.45㎡~44.35㎡)의 매매가는 4억 2천만원에서 6억원 사이로 나타나, 본 건물의 공급면적(96.40㎡)을 고려할 때 크기별 가격 차이가 존재함을 알 수 있음. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대관계 미상, 복잡한 사건 경위, 부족한 주차 공간 등의 리스크 요인이 존재하므로 철저한 현장 조사와 권리 분석 확인이 수반되어야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리함.

* 생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설 등 주거 편의성이 양호함.

* 가격 경쟁력: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

* 재개발 잠재력: 건축년도가 오래된 아파트로, 향후 재건축 또는 재개발 가능성을 고려한 투자 접근이 가능함 (추가 확인 필요).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에서 가장 높은 거래가는 44.35㎡ 면적의 60,000만원 (6억원)이었음. 본건은 공급면적이 96.40㎡로 해당 거래 물건보다 크므로, 면적 대비 가격 상승을 고려해야 함. 그러나 아파트의 경우 면적이 커질수록 단위면적당 가격이 하락하는 경향이 있음을 감안해야 함. 감정가는 71,900만원으로 책정되어 있으며, 이는 본 건의 규모와 입지를 반영한 가격으로 판단됨.

안정적인 경매 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 삼는 것이 일반적이나, 경쟁 상황 및 물건의 매력도에 따라 변동될 수 있음. 최근 시장 동향과 본 건의 입지 및 규모를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가로 680,000,000원 (6억 8천만원) 수준을 고려해볼 수 있음. 다만, 이는 추정치이며, 실제 입찰가는 법원 진행 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.