나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경105836 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 중랑구 상봉동 상봉역 남서측 월편 인근에 위치하며 부근은 다세대주택 및
빌라와 도시형생활주택, 청년주택 등이 주를 이루고 간간이 점포 및 상가 등이 혼
재하여 형성되어 있으며, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가
등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원, 대형마트등이 위치하고 있어 주거
지로서의 제반입지여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2-3분 거리에 위치하고
지하철역(상봉역/7호선,경의중앙,경춘선)이 도보로 약4-5분 거리에 위치하여 일반
대중교통사정은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 3층 302호로서,
외벽 : 석재타일 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감,
바닥 : 비닐쉬트등 마감,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

제3층 제302호 : 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 피로티식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 가장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m
(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2020.08.25일이며 본건이 속한 건물동은 지상
1층 - 지상 6층 규모의 도시형생활주택 및 제1종 근린생활시설로서
총 1호, 19세대임.
(3)기 타 : 본건은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물 외
관조사와 인근주민 탐문조사 등을 병행하여 내부이용상황등을 개략
적으로 추정조사 하였는바, 사실조회시 다소 상이할수도 있으니 경
매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경105836 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 296,000,000원

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

전용면적: 25.65㎡ (약 7.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년 (2020.08.25 사용승인)

건물규모: 6층 건물 중 3층, 총 19세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 중랑구 상봉동, 상봉역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 빌라, 도시형생활주택 등이 밀집된 주거지역이며, 간간이 점포 및 상가도 혼재되어 있습니다. 인근 간선도로변으로는 각종 근린생활시설 및 상가 등이 발달해 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 시내버스 정류장이 도보 약 2-3분 거리에 있으며, 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 환승역인 상봉역이 도보 약 4-5분 거리에 위치하여 일반 대중교통 사정은 매우 양호한 편입니다.

1.1. 1. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 3층 302호입니다.

* 외벽: 석재타일 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 바닥: 비닐쉬트 등 마감

* 창호: 칼라새시 창호

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 피로티식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 24일자 서울특별시의 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번, 2023년 3월 2일자 주택임차권 (권리자: 김 ) 입니다.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금은 285,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차권으로, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약에 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수가 확정된 권리입니다.

* 임차인 정보: 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 1월 27일, 확정일자 2020년 12월 17일, 배당신고일자 2023년 3월 2일, 대항력 있음.

* 말소되는 권리:

* 소유권보존, 소유권이전, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 도봉세무서장 압류, 강제경매, 금천구 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 부담해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 상봉역 역세권으로 유동 인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 주변의 근린생활시설, 점포, 상가 등의 혼재는 지역 경제 활동의 활력을 나타내며, 이는 상업 시설로서의 잠재력도 시사합니다.

* 대중교통 접근성이 뛰어나 방문객 유입 및 직원 출퇴근이 용이하여 상업적 활용도 또한 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린공원, 대형마트 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 각급 학교가 가까이 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 낙찰가는 실제 총 매수 비용에 합산되어 부담으로 작용합니다.

* 권리관계의 복잡성: 공동담보, 선순위 임차권 등이 존재하여 권리분석에 더욱 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 상봉동, 상봉역 초역세권에 위치한 2020년 준공의 도시형생활주택입니다. 뛰어난 교통 환경과 생활 편의시설, 주변의 양호한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있어 주거용 및 상업용 모두 잠재력이 있습니다.

그러나, 2억 8천 5백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 전부 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하는 점은 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 따라서, 입찰가를 산정할 때는 이 인수 부담을 면밀히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상봉역 트리플 역세권: 7호선, 경의중앙선, 경춘선의 접근성으로 인한 높은 가치.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 내외부 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 상업 복합 지역: 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

* 서울시 내 주요 지역 접근성: 도심 및 강남 등 주요 업무 지구로의 이동 편리.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 296,000,000원입니다.

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가 2억 4천 7백만원에서 5억 3천만원까지 다양하게 분포하고 있으며, 본건 감정가의 평당가는 약 1,154만원/㎡으로, 최근 거래된 2024년식 건물의 평당가(약 1,112만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

하지만, 본건은 2억 8천 5백만원의 대항력 있는 임차인 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가적으로 부담해야 할 금액이므로, 실질적인 매수 총액은 (낙찰가 + 인수 보증금 중 미배당액)이 됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 입찰가는 이러한 인수 부담을 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 감정가 2억 9천 6백만원을 기준으로, 인수 부담 2억 8천 5백만원을 고려할 때, 낙찰가가 시장 가치 대비 현저히 낮아야 합니다.

감정가 2억 9천 6백만원의 60% 수준으로 낙찰가를 산정할 때, 약 1억 7천 7백 6십만원이 됩니다. 이 경우, 낙찰가 1억 7천 7백 6십만원에 인수 보증금 2억 8천 5백만원이 더해지면 총 4억 6천 2백 6십만원이 되며, 이는 최근 시세와 비교 시 합리적인 수준이 될 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 부담을 고려한 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가 결정은 배당 현황, 임차인과의 협의 결과, 현장 조사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

참고사항: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오 시설 검색은 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.