나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경116775 [1] 서울특별시 성북구 길음동 1215 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 길음동 "계성고등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근에는 소규모 근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "길음역(지하철 4호선)"이 소제하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층내 제2층 제201호건으로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 샛시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부)상 "의원"으로 기재되어있으나, 2020.05.29일자로 "주거로 사용"으로 위반건축물로 표기되어있음.

설비내역

통상의 위생 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 건부지[공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))]로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 내외 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-07-26), 도로(2012-07-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

대상물건은 집합건축물대장(전유부)상 "의원"으로 등재되어 있으나. 2020.05.29일자{건축과-13736(2020.05.29)호에 따라 위반건축물표기[2-3층근생 (의원)을 주거로 사용(건축법제19조위반)]}로 표기되어있으니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상임.
2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경116775 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 길음동 1215 2층201호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 '의원'이나 현황 '주거'로 사용, 위반건축물 등재)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물면적: 56.47㎡ (약 17.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 채권자 기재가 여러 건 확인되나, 본 경매 개시 채권자는 주OOOOOOO이며, 주택도시보증공사는 임차인이자 채권자(강제경매)로 파악됨)

특이사항: 재정비촉진지구, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

주의사항: 재매각 물건임. 매수신청보증금은 최저매각가의 20%임.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 길음동에 위치하며, "계성고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 근린생활시설, 다세대주택 및 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 4호선 "길음역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 19일 접수된 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경116775)입니다.

본 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 윤은경 (주택도시보증공사)

* 보증금: 230,000,000원

* 전입일자: 2018년 3월 16일

* 확정일자: 2018년 3월 12일

* 대항력: 있음 (확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 인정)

* 인수 여부: 해당 임차인은 이전 경매(2020타경109281) 배당기일에서 약 30,670,502원을 배당받았으나, 보증금 전액을 회수하지 못하였습니다. 따라서, 약 199,329,498원(230,000,000원 - 30,670,502원)의 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 등기부상 '주택임차권(을구 2번)'이 '말소: 인수'로 기재된 사항과 물건명세서상의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목을 통해 확인됩니다.

기타 권리 사항으로는 2022년 10월 14일 접수된 소유권이전(강제경매로 인한 매각) 및 2024년 12월 3일 접수된 압류(잠실세무서장) 등이 있으며, 이는 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

본 물건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 계약이 성사되지 않은 사유에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 인근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 물건과 동일 건물(길음동 1215번지, 'SMPARK'로 추정)에 위치한 39.22㎡ 면적의 다세대가 2026년 3월 385,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 9,816,000원/㎡의 거래가격을 형성합니다.

다른 인근 다세대주택인 '뉴타운럭스빌'(2014년 건축, 27.87㎡)은 2025년 12월 250,000,000원(약 8,970,000원/㎡)에 거래되었고, 연식은 오래되었으나 면적이 큰 빌라(1989년 건축, 72.73㎡)는 2026년 5월 860,000,000원(약 11,824,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건은 2017년에 건축된 도시형생활주택으로 건물 면적 56.47㎡를 가지고 있습니다. 이를 유사 건물인 'SMPARK'의 최근 단가(약 9,816,000원/㎡)에 적용하면, 시세는 약 554,500,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 300,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세차익 가능성이 있으나, 약 2억원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담은 중요한 고려 사항입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 동측에 계성고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 지하철 4호선 길음역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택이 밀집된 지역으로, 일반적인 주거 생활에 필요한 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 약 2억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적으로 지출해야 하는 금액입니다.

* 위반건축물 등재: 공부상 용도는 '의원'이나 실제로는 '주거'로 사용되고 있어 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이에 대한 이행강제금 부과 및 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다. (건축법 제19조 위반)

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 이행되지 않은 사유가 존재합니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 권리 관계상 복잡성 등으로 인해 발생했을 수 있습니다. 재매각 시 최저매각가가 하향 조정될 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 채무의 담보로 공동으로 제공되었을 가능성이 있어, 추가적인 채무 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 역세권 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 인근 시세 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있는 매력적인 부분이 있습니다. 특히 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감도 존재합니다.

그러나 약 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 위반건축물 등재로 인한 잠재적 이행강제금 부과 위험 등 명확한 리스크 요인이 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 더불어 임차인과의 협상 가능성, 이행강제금 부담액 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 역세권, 재정비촉진지구 내 입지로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 취득 시 시세차익 기대 가능.

* 향후 활용도에 따라 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 회수 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인근 시세는 약 5억 5천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 매수인은 약 2억원의 선순위 임차인 보증금 잔액을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

감정가는 3억원이며, 재매각이라는 점을 고려할 때 유찰 가능성 및 최저매각가 하향 조정 가능성도 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 330,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가보다는 높지만, 시장 가치와 임차인 인수 부담을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 해당 가격을 기준으로 법원 경매 절차 진행 상황 및 물건 상태 변화 등을 면밀히 관찰하며 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명할 것입니다.

(상기 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인 보증금을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.