나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115871 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 9층907호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "도시과학기술고등학교" 남측에 위치하고 있으며

, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2020.10.07자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

10층 건물 내 9층 907호로서,

외 벽 : 외장 석재 마감 등

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설, 근린생활시설 및 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외, 동측 및 서측으로 각각 노폭 약4미터 내외 포장도로가

개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법

률, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역

<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경115871 (1)

3. 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 9층907호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 330,000,000원

6. 토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

7. 건물면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

8. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 주식회사 (주)

11. 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

3. 본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "도시과학기술고등학교" 남측에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

4. 교통상황

5. 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이함.

6. 건물 구조

7. 집합건축물대장상 2020년 10월 7일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 907호임.

8. 외벽은 외장 석재 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있음.

9. 토지의 형상 및 이용상태

10. 장방형 토지로서 업무시설, 근린생활시설 및 다세대주택 건물부지로 이용 중임.

11. 인접 도로상태

12. 본건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

13. 토지이용계획 및 제한상태

14. 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

15. 공부와의 차이

16. 공부와의 차이는 없음.

1.2. 권리분석

2. 집합건물 등기부 요약

3. * 소유권보존: 주식회사이에이치건설 (2020.10.14)

4. * 주택임차권: 심민영 (269,000,000원, 2020.12.17 전입/확정) - 등기부상 말소 예정

5. * 소유권이전: 손수연 (2020.12.17)

6. * 압류: 강남세무서장 (2024.07.05) - 말소기준권리

7. * 강제경매: 주택도시보증공사 (269,000,000원, 2024.09.04) - 본건 경매개시결정

8. 등기부채권 총액: 269,000,000원

9. 권리분석 요약:

10. 본건의 말소기준권리는 강남세무서장의 압류(2024.07.05)임.

11. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, "특이사항" 및 "특수물건정보"에 명시된 "대항력있는 임차인, 선순위임차권, HUG 인수조건 변경"과 관련된 사항은 추가 확인 및 주의가 필요함.

12. 임차인 현황

13. * 임차인: 주택도시보증공사 (심 )

14. * 보증금: 269,000,000원

15. * 차임: 0원

16. * 전입일자(사업일자): 2020-12-17

17. * 확정일자: 2020-12-17

18. * 배당신고일자: 2022-12-28

19. * 대항력: 없음 (등기부 및 상세 정보상 '없음'으로 표기되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있어 주의 요망)

20. * 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 복잡성이 예상됨.

21. 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 특이사항으로 인해 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없음)

1.3. 상권분석

2. 주변 상권 특성

3. 본건이 위치한 하월곡동 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거수요가 풍부하며 상업시설 이용이 편리한 편임.

4. 최근 매매 사례 분석

5. * 2026년 5월, 56.7㎡ (약 17.15평), 7층, 50,000,000원 (K-HAUS, 2017년 준공)

* 2026년 5월, 38.37㎡ (약 11.60평), 4층, 40,000,000원 (다원하이빌, 2016년 준공)

* 2026년 7월, 43.02㎡ (약 12.99평), 2층, 29,000,000원 (지민빌리지, 2010년 준공)

6. 상기 매매 사례는 본건과 유사한 다세대주택 물건으로, 면적 및 층수, 준공 연도에 따라 약 67만원/㎡ ~ 104만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있음.

7. 다만, 본건의 감정가는 330,000,000원으로, 건물면적 23.58㎡ 기준으로 약 1,399만원/㎡에 해당하여, 제시된 시세보다는 높은 편임. 이는 본건 건물이 2020년에 준공되어 비교적 신축이라는 점을 감안할 수 있으나, 실제 거래가와는 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요함.

1.4. 생활정보

2. 편의시설

3. 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

4. 교육시설

5. 본건 남측에 도시과학기술고등학교가 소재하며, 인근에 다수의 초·중·고등학교 및 대학교(한국외대, 서울시립대 등)가 있어 교육 환경이 양호함.

6. 교통시설

7. 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 지하철역(월곡역 등) 이용도 가능함.

8. 혐오시설

9. 주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 관련 복잡성

3. "대항력있는 임차인", "선순위임차권", "HUG 인수조건 변경" 등의 문구는 임차인과 관련된 잠재적 리스크를 시사함.

4. 등기부상 임차권이 말소 예정으로 표기되어 있고 '대항력 없음'으로 명시되어 있음에도 불구하고, 특이사항으로 언급된 점은 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포함.

5. 특히, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경은 보증금 반환 등과 관련하여 복잡한 절차나 추가적인 비용 발생 가능성을 시사하므로, 면밀한 사전 조사가 필수적임.

6. 건물 용도 혼재 가능성

7. 건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 등재되어 있으나, 본건 용도는 '다세대주택'으로 이용 중이며 감정평가서에서도 '다세대주택으로 이용중'으로 명시되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이 또는 복합 용도 건물로서의 관리상 문제가 있을 수 있음.

8. 감정가와 시세 간의 격차

9. 본건의 감정가는 제시된 주변 시세보다 높은 수준으로, 낙찰 후 명도 및 재매각 시 예상보다 낮은 가격에 거래될 위험이 존재함.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의성이 양호한 편임.

3. 다만, "대항력있는 임차인", "HUG 인수조건 변경"과 같은 특이사항은 임차인 명도 및 보증금 관련하여 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요함.

4. 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점 또한 주의 깊게 살펴볼 부분임.

5. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

2. 긍정적 요인

3. * 양호한 입지: 서울 성북구 도심지역에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 좋음.

4. * 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

5. * 발전 가능성: 주변 지역의 개발 가능성과 주거 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

6. 고려 요인

7. * 임차인 리스크: HUG 관련 복잡성 및 대항력 관련 불확실성으로 인한 명도 난항 및 추가 비용 발생 가능성.

8. * 높은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 시세 차익 확보에 대한 보수적 접근 필요.

9. * 전용면적 협소: 23.58㎡ (약 7.13평)의 전용면적으로 소형 주거 공간임.

1.8. 예상 입찰가

2. 산정 근거

3. 본건의 감정가는 330,000,000원이나, 주변 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본건의 면적(23.58㎡) 기준 단위 면적당 가격은 약 670만~1040만원/㎡ 수준으로 나타남.

4. 이는 감정가의 단위 면적당 가격(약 1,399만원/㎡)보다 현저히 낮은 수준임.

5. 신축 건물이라는 점을 감안하여 보수적으로 시장가격을 약 250,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 추정함.

6. 더불어, HUG 인수조건 변경 및 대항력 관련 불확실성으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여, 낙찰 후 발생 가능한 추가 비용 및 명도 관련 부담을 고려한 입찰가를 산정함.

7. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 임차인 관련 리스크가 해결되지 않을 경우 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 반영한 보수적 접근이 필요함.

8. 제시 가격

9. 리스크 요인을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이로 제안함.

10. 단, 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 추가 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.