나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경86105 [1] 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경86105 [1] 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경86105 | 소재지: 경기도 의정부시 전좌로 45, 102동 4층402호 (호원동,에이치에스골든뷰) | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 86,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2024타경86105 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 4층402호입니다.

용도는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

현재 소유자 및 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 중 4층 402호로, 2024년에 감정된 감정가는 176,000,000원입니다.

건물 면적은 전용 35.09㎡ (약 10.61평)입니다.

토지 면적은 29.70㎡ (약 8.98평)이며, 대지 지분율이 2970.1로 표기되어 있습니다.

건물의 주요 마감은 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임으로 확인됩니다.

이용 상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 현관, 침실, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생설비, 급/배수설비, 난방설비, 승강기 및 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정가 및 매각조건

최초 감정가는 176,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

이는 일반적으로 명도에 대한 리스크를 제외하고는 토지와 건물의 소유권 모두를 확보할 수 있어 안정적인 매각조건입니다.

2.2. 입지조건 (교통 및 주위 환경)

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 회룡초등학교 남서측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 성숙중인 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 동측으로 폭 20m 내외의 양호한 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

인근에 회룡초등학교, 회룡중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

주변의 환경은 주거 환경 개선을 위한 정비구역으로 지정되어 있는 지역에 해당합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 생활편의시설 이용은 보통입니다.

인근에 초등학교와 중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역 및 정비구역(안말2지구)으로 지정되어 향후 주거 환경 개선에 대한 잠재적인 기대 가치가 있습니다.

혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 주거지역 내에 위치하고 있어 일상적인 생활 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석 (등기, 임차)

본 건은 소유자이자 채무자인 고OO에 대한 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 임차권설정 등이 표기되어 있다고 기재되어 있으나, 임대차 관계는 미상입니다.

따라서, 낙찰자는 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 하며, 미확인된 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 기간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 특이사항 및 제한사항 (토지이용계획)

가장 큰 특이사항은 해당 토지가 '제2종일반주거지역', '지구단위계획구역(안말2지구)', 그리고 '정비구역(안말2지구)'으로 지정되어 있다는 점입니다.

이는 노후된 주거 환경 개선을 목적으로 한 지역으로, 재개발 등의 정비 사업 진행에 따라 장기적인 관점에서 토지의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 정비구역 내 물건은 사업 진행 단계, 조합원 지위 승계 여부 등 복잡한 규제를 수반할 수 있으므로, 입찰 전 정비 사업 관련 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 공부상 도면을 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 상태와 다소 상이할 수 있음을 유의해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 유무 및 대항력 여부가 불분명하여, 명도 시 주거침입 문제 또는 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

폐문부재: 내부 구조 및 이용 현황이 정확하게 확인되지 않아, 감정평가서상의 내용과 실제가 다를 수 있습니다.

정비사업 변동성: 안말2지구 정비구역 지정은 잠재적인 호재이나, 사업 진행 속도 및 최종 결과는 부동산 경기 및 조합 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 의정부시 호원동의 성숙된 주거지 내에 위치하며, 초등학교 인근의 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

다세대주택(도시형생활주택)으로 소형 주택 투자 수요가 꾸준한 지역입니다.

특히, 정비구역(안말2지구) 내에 포함되어 있어, 단기적인 임대 수익과 장기적인 정비 사업 진행에 따른 개발 이익을 동시에 추구할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 강제경매 물건이므로, 명도 난이도와 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 사전 분석이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

개발 잠재력: 제2종일반주거지역 및 정비구역 내 위치하여, 향후 재개발 사업 진행 시 지분 가치 상승이 기대됩니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 1억 7천만 원대로 소액 투자자에게 적합하며, 도시형생활주택으로 임대 수요가 안정적일 수 있습니다.

양호한 입지: 회룡초등학교 및 중학교가 가까워 학군 선호도가 있으며, 20m 도로에 접하여 접근성이 좋습니다.

권리분석 철저: 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크를 해결할 수 있는 입찰자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계