나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경4165 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1344 유경쉐르빌3 가동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2023.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택 및 빌라 등이 밀집되어 형성되어 있는 고지대에 위치한 일반주택지대로 인
근 간선도로변으로 근린생활시설과 점포 및 상가등이 간헐적으로 위치하고 근거
리에 각급학교와 근린공원, 대형마트등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지
여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내버스정류장이 도보로 약2-3분 거리에 위치하고
경전철역(삼양역/우이신설선)이 도보로 약 4-5분 거리에 위치하여 일반대중교통
사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 2층 201호로서,
외벽 : 석재타일 치장 마감,
내벽 : 벽지 및 일부타일, 페인트 마감,
바닥 : 비닐쉬트등 마감,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

2층 201호 : 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

상,하수도설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 경사지들로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약
5미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도
지구(28m이하(입안)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할교육청에 확인)<교육환경보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2019.02.26일이며, 본건이 속한 건물동은 지
하1층 - 지상6층 규모의 다세대주택으로 총 2개동 20세대임.
(3)기 타 : 본건은 수차례의 현장방문에도 불구하고 폐문 및 관계인부재로 관
할구청에서 발급받은 건축물대장상의 현황도면을 기준으로 건물외
관조사와 인근주민 탐문 등에 의거 내부이용상황 등을 개략적으로
추정조사 하였는 바, 사실확인시 다소 상이할 수도 있으니 경매진
행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경4165 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 함OO

중복병합사건, 중복사건, 재매각, 대항력있는임차인 등 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1344 유경쉐르빌3 가동 2층201호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 2층

사용승인일: 2019년 02월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 335,000,000원

토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

토지 지분: 31.60㎡ (약 9.56평)

건물면적: 56.49㎡ (약 17.09평)

건물 지분: 56.49㎡ (약 17.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 빌라 등이 밀집된 일반주택지대이며, 고지대에 형성되어 있습니다. 근간선 도로변으로는 근린생활시설, 점포, 상가 등이 간헐적으로 위치하며, 각급 학교, 근린공원, 대형마트 등이 인근에 있어 주거지로서의 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 2-3분 거리에 위치합니다. 또한, 경전철 삼양역(우이신설선)이 도보 약 4-5분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 석재타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일/페인트 마감, 바닥은 비닐쉬트 등으로 마감되었으며, 창호는 칼라새시입니다.

2.4. 토지이용 및 도로

토지는 인접지 및 인근 도로 대비 부정형의 경사지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 단지 북측으로 노폭 약 10미터, 동측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 이혜원

보증금: 227,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-07

확정일자: 2020-08-25

배당신고일자: 2023-12-04

대항력: 있음

* 임차인: 이혜원

보증금: 328,000,000원 (1차 보증금 증액분 101,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-10-07

확정일자: 2020-09-18

배당신고일자: 2023-12-04

대항력: 있음

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 낙찰 후 보증금 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리(을3, 홍인숙 근저당 150,000,000원) 외 근저당, 강제경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 225,000,000원 (근저당 2건 합계)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 아래와 같습니다.

* 2020년식, 50.82㎡, 2026년 6월 9일 거래 218,000,000원

* 1988년식, 34.26㎡, 2026년 6월 21일 거래 170,000,000원

* 2021년식, 57.58㎡, 2026년 7월 1일 거래 318,000,000원

본건(2019년 사용승인, 56.49㎡)과 유사한 면적 및 건축연도의 '삼성빌리지(101동)'는 2026년 7월 1일 318,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 상권 특징

본건 소재지는 주거지역으로 다세대주택 및 빌라 밀집 지역입니다. 인근에 삼양초등학교가 있으며, 근린생활시설, 점포, 상가 등이 간헐적으로 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설, 점포, 상가 등 상업시설이 위치합니다.

* 근린공원, 대형마트 등이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

* 강북종합체육센터, 삼각산어린이도서관 등 공공시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 삼양초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통시설

* 시내버스정류장 도보 2-3분 거리

* 경전철 삼양역 도보 4-5분 거리

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인(이혜원)이 보증금 합계 555,000,000원에 대항력을 가지고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 임차인과의 관계에서 보증금 반환 문제 등 법적 분쟁이 발생할 가능성이 매우 높으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 재매각 및 중복 사건

본건은 재매각 사건이며, 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 과거 경매 절차에서 유찰되었거나 복잡한 권리관계로 인해 정상적인 매각이 이루어지지 않았을 가능성을 시사합니다.

6.3. 건물 현황 상이 가능성

건축물대장상의 현황과 실제 내부 이용상황이 다를 수 있다는 점 참고사항에 명시되어 있습니다. 현장 방문 시 폐문 또는 관계인 부재로 인해 정확한 내부 확인이 어려웠을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

고도지구, 대공방어협조구역 등 토지이용에 제한이 있는 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 높은 금액의 보증금을 가지고 있으며, 재매각 및 중복 사건이라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 낙찰 후 임차인과의 보증금 관련 문제가 발생할 가능성이 크므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (경전철역, 버스정류장 인접)

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 풍부

* 향후 재개발 사업과의 연계 가능성 (인근 791번지 일대 재개발 진행 중)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 2021년식 57.58㎡ 물건이 318,000,000원에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

주요 리스크인 대항력 있는 임차인의 존재와 재매각 이력을 감안하여, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다.

시장 상황 및 본건의 구체적인 권리 분석, 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 관점에서 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시기를 제안합니다.

본 건의 최종 예상 입찰가는 310,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.