나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경110797 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 494-1 한일노벨리아 15층1513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지평 · 평가일 2022.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 "답십리역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업업무용부동산, 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재하는 지역으로 공공시설 및 생활편익시설 등과의 접근성 등으로 보아 제반 환경은 무난한 편임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근지역에 버스정류장이 소재하고 남서측에 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하는 등 일반대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 15층 1513호로서,
집합건축물대장등본상 2016년 12월 19일 사용승인되었으며,

외벽 : 모르타르위 페인팅,석재 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중이며, 세부적인 이용상태는 "내부구조도" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 사각형의 토지로서, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로, 북서측 및 북동측으로 자동차통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건의 호별위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 현장조사시 개략적인 외부 관찰, 건축물현황도, 유사 평가전례 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인하는 등 유의하시기 바람.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2022타경110797 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 494-1 한일노벨리아 15층1513호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 135,000,000원

면적:

* 토지면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

* 건물면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 페퍼저축은행

건물정보:

* 구조: 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 15층 1513호

* 사용승인일: 2016년 12월 19일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 위치하며, 지하철 5호선 답십리역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업업무용 부동산, 근린생활시설, 오피스텔, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 공공시설 및 다양한 생활편익시설과의 접근성이 우수하여 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 답십리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 넓은 도로(광대로)가 있으며, 북서측 및 북동측으로는 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 기타 도로, 가축사육제한구역, 최고높이 제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 이현석 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 이현석

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 29일

* 확정일자: 2020년 1월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 2023년 1월 12일 권리신고를 하였으나, 배당요구를 하지 않았습니다. 따라서 임대차보증금 135,000,000원은 매수인에게 전액 인수됩니다.

3.2. 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 11월 25일 접수된 페퍼저축은행의 가압류(채권액 9,597,929원)입니다. 이보다 선순위인 임차인의 전입일자(2020년 1월 29일) 및 확정일자(2020년 1월 29일)가 말소기준권리보다 앞서므로, 임차인은 대항력을 가지며 보증금은 매수인에게 인수됩니다. 기타 을구의 주택임차권 등기(2023년 4월 14일)는 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 사실이 명시되어 있어 이에 따라야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 지하철역과 인접해 있어 유동인구가 있으며, 주변의 다양한 상업 및 업무시설로 인해 안정적인 수요가 예상됩니다. 답십리역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 17층 중 15층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 내부적으로는 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 화재 관련 설비 및 주차장 시설이 갖추어져 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 1인 가구의 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 통상적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이현석 씨의 보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 총 투자금액에 상당한 부담이 될 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 내부 상태: 제시된 정보만으로는 정확한 내부 상태 파악에 한계가 있으므로, 현장 방문을 통해 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 지하철 5호선 답십리역과 가까워 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 복합 상권: 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로, 임대수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 재매각으로 인한 저가 낙찰 가능성: 재매각 및 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 재매각으로 진행되는 물건이며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 매수인에게 상당한 추가 자금 투입을 요구하며, 낙찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다. 입지 및 교통 여건은 양호하나, 이러한 권리관계의 복잡성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 투자자는 인수되는 보증금을 포함한 총 투자비용과 예상 임대 수익률, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 투입되는 자금은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다.

최근 거래된 유사 면적(19.05㎡) 오피스텔의 시세는 2025년 2월 131,000,000원에서 2026년 3월 110,000,000원, 2026년 5월 125,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. 이를 감안할 때, 본건의 면적(14.76㎡)은 약 85,000,000원에서 101,500,000원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다.

따라서, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금 135,000,000원)이 시장 가치(약 85,000,000원 ~ 101,500,000원)를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 점을 고려할 때, 본건의 투자 매력도는 낮다고 판단됩니다.

재매각 및 인수 부담으로 인해, 입찰가는 시세 및 감정가 대비 매우 낮게 결정될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 10,000,000원 ~ 30,000,000원

이는 매우 보수적이고 투기적인 관점에서 제시된 금액이며, 실제 총 투입 비용은 낙찰가에 135,000,000원의 인수 보증금이 더해진다는 점을 반드시 명심해야 합니다. 본건은 권리관계가 복잡하고 인수 부담이 크므로, 충분한 사전 조사와 전문가의 상담을 거쳐 신중하게 입찰에 참여하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.