나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경2216 [6] 서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 2층266호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경2216 [6] 서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 2층266호 판매시설 경매

• 사건번호: 2022타경2216
• 주소: 서울특별시 동대문구 왕산로 128(용두동), 2층266호 (용두동,동의보감타워)
• 감정가: 54,400,000원
• 최저가: 1,531,000원
• 유찰 횟수: 16회
• 용도: 판매시설

서울북부지방법원 경매8계 2022타경2216 | 소재지: 서울특별시 동대문구 왕산로 128(용두동), 2층266호 (용두동,동의보감타워) | 감정가: 54,400,000원 | 최저가: 1,531,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울북부지방법원 2022타경2216 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 동대문구 용두동 787 동의보감타워 2층 266호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2022타경2216 (6)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 54,400,000원입니다.

소유자와 채무자는 정OOOOOO님으로 동일하며, 채권자는 신OO님입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 용두동에 위치하며, "용신동 주민센터" 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재된 활발한 노선상가지대입니다.

경동시장, 청량리종합시장, 동대문구청 등 주요 시설들이 인접해 있어 접근성이 우수합니다.

교통망으로는 본건 북측에 접한 '왕산로' 변에 버스정류장이 있으며, 북서측 인근에는 지하철 1호선 '제기동역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2015년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 상업, 업무, 주거 복합 시설로 이용되고 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

본건 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브 지붕의 지하 5층, 지상 18층 규모의 판매 및 영업시설 내에 위치한 제2층 제266호입니다.

건물 면적은 6.87㎡ (약 2.08평)이며, 건물 지분율은 687%로 기재되어 있습니다.

토지 면적은 1.65㎡ (약 0.50평)이며, 토지 지분율은 164.80%로 기재되어 있습니다.

건물 내외부는 석재치장마감, 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어마감, 텍스마감, 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물의 이용 상태는 공부상 기타 판매 및 영업시설로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 평지이며, 형상은 가장형에 가까워 판매 및 영업시설, 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

북측과 동측으로는 광대로에, 남측으로는 소로에 접하고 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 특정개발진흥지구(서울약령시한방특정개발진흥지구)로 지정되어 있습니다.

또한 도로, 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시관리계획 및 법적 제한 사항이 적용됩니다.

현재 도시관리계획(방화지구 폐지) 입안 중에 있으며, 건축선 관련 세부사항은 건축과 문의가 필요합니다.

5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자와 채권자 간의 채권-채무 관계를 바탕으로 경매가 개시되었습니다.

등기부상 권리관계는 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 말소기준권리 이하의 권리 내역을 상세히 확인해야 합니다.

가장 중요한 사항으로, 본건은 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 법적 조치나 이행강제금 부과 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 파악되고 있으므로, 인수 또는 명도 관련 문제를 사전에 철저히 조사해야 합니다.

6. 상권분석

본 물건이 위치한 동대문구 용두동 일대는 경동시장, 청량리종합시장 등 대규모 전통시장과 상업, 업무, 주거 시설이 밀집된 복합 상권입니다.

특히, 서울약령시 한방특정개발진흥지구로 지정되어 있어 한방 관련 산업과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

지하철 1호선 제기동역과 왕산로 버스정류장이 인접해 있어 유동인구가 많으며, 이는 상업시설로서의 잠재력을 시사합니다.

다만, 본 건물의 현황이 공실이라는 점은 현재 상권 내에서의 직접적인 수요나 경쟁력을 신중하게 판단해야 할 부분입니다.

7. 생활정보

본건은 대중교통 이용이 편리한 입지에 있으며, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 생활 여건은 양호한 편입니다.

경동시장, 청량리종합시장 등 전통시장 이용이 용이하며, 동대문구청 등 공공기관도 인근에 위치하고 있습니다.

건물 자체적으로는 승강기, 에스컬레이터, 주차장 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

8. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 건축법 위반 사항으로, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건물 사용 제한 등 법적 제재를 받을 수 있습니다. 낙찰자는 이 문제에 대한 해결 방안 및 비용을 충분히 검토해야 합니다.

둘째, 임대차 관계가 미상으로 파악되고 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

셋째, 건물 면적 6.87㎡, 토지 면적 1.65㎡로 매우 협소한 면적입니다. 이는 독립적인 상업 공간으로 활용하기에는 제약이 따를 수 있으며, 공유 지분 등으로 인한 복잡한 소유 구조일 가능성도 있습니다. 특히, 건물 지분율 687%, 토지 지분율 164.80%라는 수치는 일반적인 비율과 크게 달라 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

넷째, 제시외 면적은 없으나, 위반건축물 등재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

9. 종합 의견

서울특별시 동대문구 용두동 동의보감타워 내 본 경매 물건은 역세권에 가까운 상업지역에 위치하며, 주변 상권이 활성화되어 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 위반건축물 등재, 임대차 관계 미상, 매우 협소한 면적, 비정상적으로 보이는 지분율 등 해결해야 할 심각한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

이러한 리스크들을 면밀히 분석하고, 해결 방안 및 예상 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

10. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 리스크 요인 해결 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

만약 위반건축물 문제를 합법적인 절차를 통해 해결하고, 임대차 관계를 명확히 한다면, 협소하지만 상징적인 상업 공간으로서의 가치를 가질 수 있습니다.

특히, 동대문구와 청량리 일대의 개발 호재와 연계하여 장기적인 관점에서 접근할 경우, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 현재로서는 높은 위험 부담을 안고 있는 물건이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 결정 전 전문가와 상담하는 것을 강력히 권장합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계