나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경111271 [1] 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경111271 [1] 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매9계 2022타경111271 | 소재지: 서울특별시 성북구 아리랑로6다길 6, 제3층 제301호 (동선동5가,카이벨로체) | 감정가: 327,000,000원 | 최저가: 5,890,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2022타경111271 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2022타경111271 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동5가 173-1 카이벨로체 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 327,000,000원

토지 면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물 면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 권OO

채권자: 유OO

재매각 물건이며, 매수신청보증금은 20%입니다.

2. 입지 조건

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 주상복합건물 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역이 가까이 있어 교통이 편리합니다. 토지는 부정형의 경사지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

2.1. 주변 환경 및 상권

성신여대입구역 주변은 성신여자대학교를 중심으로 10~20대 여성 소비층이 두터운 상권이 발달해 있습니다. 패션, 뷰티, 카페, 음식점 등 젊은층이 선호하는 업종이 밀집해 있으며, 유타몰과 같은 쇼핑 시설도 있어 쇼핑이 편리합니다. 대학가 상권임에도 불구하고 유흥업소 비율이 낮아 비교적 건전한 분위기를 가지고 있습니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 선순위 임차인(유소라, 보증금 2억 7천만원)이 존재합니다. 임차인의 전입일자 및 배당요구일 등을 고려한 권리 분석이 필요합니다. 재매각 물건으로, 이전 매각 시 매수인이 인수하지 못한 부분이 있는지 확인이 필요합니다.

4. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택입니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 성신여대입구역 주변의 편의시설 및 상업시설을 이용하기 편리합니다.

5. 토지이용계획 및 제한 상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 다음과 같은 법적 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 학교 경계로부터 200m 이내의 지역으로, 유해시설 설치가 제한됩니다. 본건 주변에 관련 학교가 존재할 가능성이 높으며, 이에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 지정된 구역으로, 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 서울 전 지역이 대공방어협조구역에 해당될 수 있으며, 건축 시 국방부 등 관련 기관과의 협의가 필요합니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 지역입니다.

* 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산주변): 서울시 경관기본계획에 따른 관리구역으로, 경관 보전 및 관리가 중요하게 고려됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 매각 절차에서 유찰 또는 매수인의 미납 등으로 인해 재매각이 진행되는 경우, 특별한 사정이나 추가적인 권리관계 변동이 있을 수 있습니다.

* 선순위 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 관련 문제 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

* 개발 제한: 대공방어협조구역, 상대보호구역 등은 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한을 줄 수 있으며, 이는 향후 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 성신여대입구역 인근으로 교통이 편리하며, 대학 상권의 풍부한 편의시설과 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 대학가 주변의 1~2인 가구 주거 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.

* 성북구의 주거지: 성북구는 전통적인 주거 지역으로, 꾸준한 관심이 이어지는 지역입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울시 성북구의 대학가 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 젊은층을 중심으로 한 상권이 발달해 있어 주거 수요가 안정적인 지역에 소재합니다. 그러나 재매각 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 권리분석 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 여러 법적 제한 사항을 면밀히 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 현재 낮은 감정가 대비 높은 금액의 보증금(20%) 요구는 신중한 입찰 접근을 시사합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계