나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141129 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1078-14 블루파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141129 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1078-14 블루파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매3계 2024타경141129 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로31길 29, 제3층 제302호 (화곡동, 블루파크빌) | 감정가: 276,000,000원 | 최저가: 72,352,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경141129 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경141129 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1078-14 블루파크빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

토지면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

토지 지분율: 2873 (해당 지분율은 토지 소유 관계를 나타내는 것으로 보입니다.)

건물면적: 61.63㎡ (약 18.64평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 강O

사용승인일: 2002년 10월

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다. 2002년 10월에 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물 중 제3층에 해당하며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 급·배수, 위생, 난방 설비가 설치되어 있습니다. 토지는 2필지로 구성된 세장형으로, 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 강O입니다. 소유자가 채무자이므로, 채무불이행에 따른 경매 절차로 볼 수 있습니다. 권리관계에 대한 상세 내용은 법원 경매 서류를 통해 추가 확인이 필요하나, 제시된 정보만으로는 특별히 복잡한 권리관계는 없어 보입니다. 다만, 경매 물건의 특성상 인수주의 또는 소멸주의 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구나 중심 상업 지구에 비하면 상권의 밀집도나 다양성은 다소 낮은 편입니다. 인근에 다양한 소매점, 음식점, 학원 등이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설을 이용하는 데는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다. 최근에는 '화곡역지구중심'의 규모를 확대하고 의료관광특구 조성 등을 통해 중심지 기능을 강화하려는 움직임이 있으며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주거 환경은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역의 모습을 보입니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다. 인근에 버스 노선도 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있으며, 주거 환경 자체는 특별히 쾌적하거나 불편하다고 볼 만한 요소는 없으며, 전반적으로 보통 수준입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 공항 관련 시설 보호를 위한 중요시설물보호지구, 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규를 반드시 확인하고 준수해야 합니다. 특히 공항 관련 구역은 건축물의 높이 제한 등이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 명확한 임대차 현황 파악이 필수적입니다.

둘째, 토지이용계획상의 여러 제한사항(공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등)이 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 사업성이 제한될 수 있습니다.

셋째, 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 재개발 및 정비사업 관련 이슈가 많습니다. '휴먼타운 2.0' 개발 계획 등 지역 정비 사업 추진 현황을 파악하고, 이것이 본 물건에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

넷째, 주변 지역(강서구)에 서남물재생센터, 열병합발전소 등 기피·혐오시설에 대한 논란이 있었던 점을 고려할 때, 해당 물건지 주변에 잠재적인 혐오시설이 있는지, 또는 향후 들어설 가능성은 없는지 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보만으로는 본 물건지 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 지역 전반의 개발 계획 및 환경 요소를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지입니다. 감정가는 2억 7,600만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 2002년 준공되어 연식은 다소 있으나, 다세대주택으로서의 기능은 충실히 수행하고 있습니다. 토지이용계획상의 제한사항과 미상인 임대관계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 그러나 화곡역 일대의 지속적인 도시 개발 계획과 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려할 때, 권리 분석 및 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 좋아 직주근접성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리하여 임차 수요 확보에 유리합니다.

2. **개발 잠재력**: 화곡동 일대는 도시 정비 및 개발 계획이 추진되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

3. **일괄 매각**: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간편하며, 추후 개발 시 토지 사용에 대한 이점이 있습니다.

4. **실거주 및 임대 수익**: 연식이 있으나 기본적인 주거 기능은 유지하고 있어 직접 거주하거나 임대 수익을 창출하기 위한 목적으로 접근할 수 있습니다.

5. **경매를 통한 시세 차익**: 권리 분석 및 명도 과정을 신중하게 진행하여 법원 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

투자를 결정하시기 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하시고, 법원 서류를 면밀히 검토하여 권리관계, 명도 가능성, 수익률 등을 종합적으로 분석하시기를 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계