나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140157 [3] 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철역 9호선 "양천향교역" 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 지식산업센터 및 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철역 9호선 "양천향교역" 및 "가양역(부민병원)" 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상12층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서,
외벽 : 커튼월 및 외장판넬마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기호 (가)-(다) : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 공실입니다.
기호 (라) : 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 공실입니다.
기호 (마) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 공실입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 상업용 및 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35M, 남서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03)

기호(2) : 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140157 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제103호

용도: 지식산업센터 (현재 공부상 제2종 근린생활시설, 제1종 근린생활시설)

감정가: 1,130,000,000원

토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

건물면적: 53.82㎡ (약 16.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 "양천향교역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 교통 상황은 인근 버스정류장 및 지하철 9호선 "양천향교역", "가양역(부민병원)" 등이 위치하여 편리한 편입니다. 또한, 본건 북동측으로는 노폭 약 35M, 남서측으로는 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다. 양천향교역 인근은 오피스텔과 지식산업센터가 증가하며 유동인구가 늘고 있는 지역입니다.

3. 권리분석

본건의 등기부채권 총액은 0원이며, 인수 보증금 합계 또한 0원입니다. 이는 경매로 인해 말소되지 않는 권리가 없음을 의미하며, 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 집합건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 등재되어 있으나, 현재 본건은 공부와의 차이 없이 모두 공실 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 등촌동 849번지 더리브골드타워 일대는 마곡지구의 배후지역으로서, 지하철 9호선 양천향교역 역세권을 중심으로 지식산업센터와 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다. 양천향교역은 9호선 급행열차가 정차하는 가양역과 함께 강서구의 주요 교통 허브 역할을 하며, 마곡지구의 업무단지 배후 수요와 함께 지속적인 성장이 예상됩니다. 다양한 상업시설 및 업무시설이 들어서 있어 유동인구가 비교적 풍부하며, 특히 최근 지식산업센터 입주가 활발히 이루어지고 있어 관련 상권의 활성화 가능성이 높습니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 신축 오피스텔이 다수 위치하고 있어 주거 수요 또한 뒷받침됩니다. 현재 조사된 바로는 본 물건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하고 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 양천향교역과 가양역 등이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다. 주변에 공원 및 녹지 공간에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 도시 지역의 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등을 통해 자금이 조달되었음을 의미합니다. 일반 물건에 비해 거래 구조가 복잡할 수 있으나, 경매 절차 자체에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 관련 법규나 담보 설정 등에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 본건은 공부상 용도와 다르게(제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설) 모두 공실 상태로 파악되고 있습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵다는 점을 시사하며, 향후 임차인 확보 및 수익 창출을 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항시설법상 수평표면구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 얽혀 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 역세권에 위치한 지식산업센터(현재 상가)로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변으로는 마곡지구의 배후 수요와 지속적인 개발로 인해 상권 활성화 가능성이 높으며, 인근에 대규모 주거 단지가 있어 배후 수요가 안정적입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔한 물건 명세가 특징입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 현재 공실 상태는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 장기적인 관점에서 재산권 행사 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능한 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 마곡지구 배후 수요: 마곡지구의 배후 주거 및 업무 수요를 흡수할 수 있는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

* 상권 성장 가능성: 지식산업센터 및 오피스텔 개발과 함께 상권이 지속적으로 성장하고 있어 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 명도 외 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,130,000,000원입니다. 인수 보증금 및 등기부채권 총액이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 해당 감정가를 기준으로 주변 시세, 본건의 현재 상태(공실, 건물 노후도 등), 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 방문을 통한 추가적인 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.