나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140157 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제101호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철역 9호선 "양천향교역" 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 지식산업센터 및 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철역 9호선 "양천향교역" 및 "가양역(부민병원)" 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상12층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서,
외벽 : 커튼월 및 외장판넬마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

기호 (가)-(다) : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황 공실입니다.
기호 (라) : 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 공실입니다.
기호 (마) : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 공실입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 상업용 및 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35M, 남서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03)

기호(2) : 도시지역 , 준공업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140157 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제101호

용도: 지식산업센터 (집합건물)

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.96㎡ (약 17.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 관련 정보

감정가: 1,220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 인프라가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리한 위치입니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 양천향교역과 가양역(부민병원)을 이용할 수 있습니다. 지하철 9호선 양천향교역과 CJ 공장부지를 연결하는 지하 통로 개설이 예정되어 있어 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북동측으로는 폭 약 35미터, 남서측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 일반적인 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 특수 물건의 경우 추가 확인이 필요합니다.)

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 등기부상 채권 총액 또한 0원으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. (임차인 관련 상세 정보는 '기타참고사항'에 '미상'으로 기재되어 있습니다.)

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약상 채권 총액은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없으나, 집합건축물대장상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 등재되어 있으며 현재 공실 상태라는 점이 비고란에 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 특히 마곡지구 개발과 연계하여 첨단 연구개발 산업 클러스터로 부상하고 있으며, 업무, 주거, 문화 시설 및 자연 환경이 공존하는 복합 업무지구로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 학교보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다양한 도시계획 및 법규의 제한을 받고 있습니다. 이러한 복합적인 규제사항은 향후 개발이나 이용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

4.3. 건물 용도 및 현황

공부상 기호 (가)-(다)는 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호 (라)는 제2종근린생활시설(사무소), 기호 (마)는 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나, 현재는 모두 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

인근에 지하철 9호선 양천향교역 및 가양역 등이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 올림픽대로, 공항대로 진입이 용이하며 김포국제공항, 인천국제공항 접근성도 뛰어나 출장 등 이동이 편리합니다. 마곡지구 개발과 함께 서울식물원을 비롯한 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 조성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건은 자산유동화증권(ABS) 발행 등을 통해 금융기관으로부터 자금을 조달하는 과정에서 발생하는 경우가 많으며, 이러한 물건은 일반 경매 물건에 비해 복잡한 권리 관계나 특수한 절차를 수반할 수 있어 주의 깊은 분석이 요구됩니다.

6.2. 공실 상태

현재 건물이 공실 상태로, 잠재적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 입찰 시 임대 수익률을 고려하는 투자자에게는 단기적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 복합적인 규제

다양한 법규 및 지구 지정에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 역세권에 위치한 지식산업센터 용도의 집합건물입니다. 지하철 9호선 양천향교역이 인근에 있고, 주변 교통망이 우수하며 마곡지구 개발과 함께 성장 잠재력을 가진 지역에 속해 있습니다. 하지만 '유동화 물건'이라는 특수성과 현재 건물의 공실 상태, 그리고 복합적인 토지이용계획 및 제한사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 유동화 관련 절차 및 물건의 구체적인 상태에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 9호선 양천향교역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 마곡지구 배후: 마곡지구의 발전과 함께 성장 잠재력을 기대할 수 있는 지역에 위치합니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 근린생활시설 및 사무소 등으로 등재되어 있어 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

* 제로(0) 부담: 인수할 보증금이나 채권 총액이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,220,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현 상태(공실), 유동화 물건의 특수성, 향후 임대 수익률, 경매 시장의 경쟁 상황, 그리고 제반 법규 및 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 직접적인 감안 요소에서 제외하고 순수 부동산 가치와 잠재적 수익성을 중심으로 판단합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.