나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경117232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2024타경117232 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로15길 10, 제4층 제401호 (화곡동, 명가) | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 54,526,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택 (2024타경117232)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경117232 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적(전용): 27.12㎡ (약 8.20평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 연OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019.05.10.

건물 구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니를 갖춘 다세대주택 1세대로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기 및 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건 분석

교통 환경: 본건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 북서측 인근에 위치하며, 도보 이용 및 차량 통행이 용이합니다. 인근에 노선버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다. '더블 역세권'의 이점을 가지고 있습니다.

주변 환경: 다가구 주택, 다세대주택을 중심으로 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

도로 상태: 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차가 용이할 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

매각 구분: 토지/건물 일괄매각 건으로, 토지 또는 건물만 낙찰받는 데서 오는 법률적 문제는 발생하지 않습니다.

경매 유형: 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

임대차 관계: 감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 따라서 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 입찰 전 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

특이 및 주의사항: 제시된 정보 내에 권리상 특별히 위험한 특이사항이나 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권: 까치산역 주변은 유동인구가 풍부하며 생활 밀착형 상권이 잘 형성되어 있어, 기본적인 편의시설(식당, 마트, 병원, 은행 등)을 편리하게 이용할 수 있습니다.

생활정보: 2019년 사용승인으로 비교적 신축급에 속하며, 승강기 및 주차장 시설이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

혐오시설: 인근에 특별히 대형의 혐오시설은 확인되지 않으나, 현장 답사를 통해 소규모의 기피 시설(예: 종교시설, 소음 유발 시설 등) 유무를 직접 확인하는 것이 바람직합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 임차인 또는 소유자(채무자)를 상대로 명도(인도)를 진행해야 합니다. 이 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

지역 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항시설법상 수평표면구역 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등 규제가 적용되나, 이는 현재 건물의 이용상태에 미치는 영향은 적을 것으로 보입니다.

낙찰가 대비 대출: 감정가 2.6억원 기준으로 대출이 실행되나, 실제 낙찰가 및 개인의 신용도에 따라 대출 한도는 달라질 수 있으므로 사전에 금융권과의 상담이 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 서울 내 주요 환승역인 '까치산역' 역세권에 위치한 준신축급(약 5년차) 다세대주택으로, 전용면적이 소형(약 8.20평)이라 1~2인 가구의 실수요가 꾸준한 물건입니다. 입지적 장점이 뛰어나 경쟁률이 높을 수 있으나, 현 시점에서 높은 감정가를 고려하여 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능한 '더블 역세권'입니다.

2. 준신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 내구연한 및 내부 설비 상태가 양호하며, 승강기 등 편의시설을 갖추고 있어 임차인 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 소액 투자 및 임대 수익: 전용면적 약 8.20평의 소형 주택으로, 임대 수요가 안정적이며, 소액으로 서울 역세권 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계